作者 : 鄭希鈉，筆名「巨鯨」，獨立股評人，「求知投資」教育機構創辦人，創立炒股團隊超過五十人，打正旗號打大鱷第一大幫派。Facebook：求知投資
香港樓巿的去向
巨鯨最近一直都有留意的實力股，觀察名單中環球信貸集團（01669）股價向下滾動了不少。環球信貸在過去幾年盈利和派息都不斷造好。一間業績優良的樓宇按掲借貸公司股價走勢如此之差，令筆者不禁懷疑香港樓市的未來走勢。環球信貸以物業作為抵押籌碼，把銀行借來的低息貸款以高息借給借貸人，中間可以安全地賺取超過10%的回報。若果借貸人失去償還貸款能力，即可將物業以銀主盤形式拍賣出售，取回借款。商業模式看似十分可靠，但其股價一直走下坡，莫非市場認為環球信貸即將面臨重大困境？借款人將難以償還貸款，同時手持的大量物業抵押會大幅貶值，以致環球信貸財務面臨龐大危機？
樓市近年發展
留意番樓巿，在過去十年，樓宇剛性需求持續增長，樓宇卻供應不足，以致供求失衝，樓價急劇上漲。荃灣西一眾新盤，如海之戀、全‧城滙、柏傲灣等在開售時更引起全城高價搶購。而二手樓市場亦不遑多讓，最明顯的例子是用作「上車」之用的細價樓盤，升幅度相當驚人。由於大部分首置的人資金都有限，為了做到九成按掲，只能買入400萬元或以下的樓盤。因此一向平價的天水圍嘉湖山莊也被搶高，平均實用面積呎價在過去兩年大升52%，由2016年7月的7,100元升至2018年7月的10,800元。
香港政府對樓市的取態
面對樓價高企，香港政府對此又愛又恨，因為一方面可以透過賣地獲取龐大的收入，單在2017年就已經有1,283億元賣地收入，佔全年收入6,124億元的20%。但另一方面，不斷破頂的樓價令很多年輕人不能置業，長年積累下極大的民怨。但終歸究底，政府還是為市民做了不少功夫，由董建華年代的「八萬五」、孫明揚「孫九招」、2016年的15%非首置印花稅，直至今年新特首林鄭月娥又推出「娥六招」，可見政府持續地在壓抑樓價上升。在未來一段時間，隨著林鄭月娥的「娥六招」出台，加上樓價已經高得普通人難以負擔，樓價上升速度有望減速。
加息對樓市的壓力
在過去十年，全世界在超低息口和量化寛鬆下，有充裕的錢在市場活動，帶動經濟活動和物價上升。但現時量化寛鬆已逐步停止、息口亦逐步提高，美國在過去兩年已加息五次，聯邦基金利率上調至1.5厘。在提高息口下，資金會流入銀行，銀根收緊，整體借貸成本上升，整個社會的經濟會被冷卻，同時連帶供樓成本上升。現時香港銀行結存越來越少，跟隨美國聯邦儲備局加息的機會越來越大。一旦重啟加息腳步，按揭的成本將越來越高，導致市民的置業意欲下降，影響樓市走勢。
樓市下跌的開端
除了加息外，世界經濟亦有不少隠患，只是此刻未有浮現。一旦有利淡消息或市場經濟危機爆發，會帶起市場恐懼，後果一發不可收拾。最近一些大業主，如大鴻輝興業和鄧成波家族已計劃把手上持有市值120億元的物業沽售，看空後市。如果這類大型沽貨離場的活動和利淡消息日漸增多，會引起市場的恐慌情緒，引領樓價下跌和令投資者卻步。
樓市下跌的推手
樓市一旦下跌，一眾買了上車盤的年輕業主將會成為樓市大插的推手。這群業主一般都是以首置九成按揭方法上車。他們經濟能力有限，往往在交首期和置業費用時已用掉大部分積蓄，每個月又把大量收入用於供樓中。如果經濟出現危機，這部分人將會率先失業，並難以供樓，單位被逼以銀主盤方式低價拍賣折現。此時樓市開始急遽下跌，樓價可能低於承造按揭金額，即是負資產，銀行有可能會進行收回貸款（call loan）行動。已經沒有備用資金周轉的業主一旦被CALL LOAN，最終的出路同樣是被逼賣出持有的物業。銀主盤湧現令樓市下挫，繼而形成骨牌效應，令整個樓市笈笈可危，最終整個香港樓市將面臨嚴重的「樓災」。從投資的角度去看，現在樓宇屬於收成期。
【權益披露：本人沒持有上述股份】
