作者：布少明。——美聯物業住宅部行政總裁布少明
放寬按保有實際需要
任何政策都應該有其彈性，房屋政策也不例外，隨著樓市發展，當初許多壓抑樓價措施都有調整必要，最迫切的首推按揭保險。現時按揭保險只能為400萬元以下物業承造九成按揭，在上車盤樓價飛漲下，400萬元以下物業作為上車指標已不合時宜，政府若應從善如流，將上限金額提高，以紓緩供款能力充足但首期有限人士的上車需要，讓有能力的市民可購買物業改善居住質素。
現在二手市場上400萬元以下的成交已然不多，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2017年二手住宅市場400萬元或以下的買賣註冊錄得約13,146宗，較2016年17,579宗大減約25.2%，而佔整體二手註冊量的比率由2016年約43.4%跌至29.2%，反映上車盤指標價有上調需要。而期內400萬至500萬元二手住宅買賣註冊則錄得約9,204宗，較2016年7,141宗大升約28.9%，並且由2016年佔二手市場17.6%增至約20.4%，數據反映若按揭保險金額上限升至500萬元，去年便有多出這批二手買賣可受惠於九成按揭保險計劃。
與此同時，樓價的升勢未止，去年二手住宅註冊量最多的30個私人屋苑，平均實用呎價按年全線上升，而實用呎價萬元或以下的屋苑數目由2016年12月的六個縮減至去年12月僅兩個，大跌約66.7%。當中首都、愉景灣、麗城花園及映灣園於去年已晉升至呎價「萬元」行列，而只有嘉湖山莊及豫豐花園兩個屋苑仍未突破萬元水平。
當中，實用呎價介乎10,001元至15,000元的屋苑數目保持21個水平，惟實際內裡的部分屋苑有別，上述首都、愉景灣、麗城花園及映灣園「晉升」為實呎萬元屋苑，而有部分原先為逾萬元水平的屋苑則「晉升」至逾1.5萬元行列。實呎逾15,000元屋苑由2016年12月僅三個大升至去年12月七個，增加1.33倍。除了太古城、海怡半島及港灣豪庭穩守外，黃埔花園、名城、沙田第一城及將軍澳中心均已升至逾1.5萬元行列。長此下去，相信400萬元以下的私樓放盤數量將進一步減少，間接令九成按揭名存實亡。
財政司司長陳茂波近日亦明言，政府有意放寬按揭成數，正等待合適時機推出有關措施。筆者希望今年上半年可提升九成按揭保險的400萬元樓價上限至700萬元水平，避免市場過度依賴資助出售房屋市場，同時亦要提供更多土地供應治本之道。
