作者 : 劉嘉輝 美聯物業首席分析師
金融海嘯10週年 樓價累升2.3倍
相信不少港人對08年9月爆發的「金融海嘯」記憶猶新，危機起因於美國雷曼兄弟宣佈破產，引發全球震盪，香港樓價一度急挫，樓價曾於短短2個月內下跌逾13%，較08年高位更跌超過2成。為挽救瀕危企業，美國推出量化寬鬆政策(QE)，開動「印鈔機」，導致實物資產不斷升值，成為近十年本港樓價上升的動力之一。轉眼間「金融海嘯」已過去十年，期間香港樓價反覆向上，「美聯樓價指數」最新8月29日至9月4日報176.38點，比起08年11月金融海嘯爆發後的低位53.63點，累升近229%。
過去十年來，受QE推動，息口處極低水平，樓價拾級而上。政府連番推出辣招及收緊按揭措施下，二手交投大幅下挫。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，若將十年間一手私樓及二手住宅註冊量以5年劃分作比較，近五年(13年9月至今年8月)二手住宅註冊量共錄約22.23萬宗，比起前五年(08年9月至13年8月)約41.94萬宗大幅減少約47%。
反觀，同期一手私樓註冊量表現與二手呈背馳。據資料顯示，近五年一手私樓註冊量錄約8.49萬宗，比起前五年約5.84萬宗大幅增加逾45%。若以佔比計，一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率由前5年約12.2%大幅攀升至近5年的27.6%。
正是「十年人事幾翻新」，2018年危機再現，現時外圍環境充斥利淡氣氛，如中美貿易戰愈演愈烈、加息壓力、新興市場貨幣危機等，加上6月底推出新房策6招，令近期樓價升勢放慢，並於高位整固。「美聯樓價指數」自今年7月上旬衝破175點後，至今已連續9星期徘徊於逾175點至逾176點水平。預期利淡因素仍籠罩樓市並蓋過本身利好因素下，樓價短期欠缺上衝動力，故料年底前二手樓價呈橫行發展。
事實上，過去十年來樓價亦曾經歷調整。較近期的一次是15年8月至16年3月，當時正值「811」匯改，人民幣一度貶值，及後於16年初更適逢A股熔斷，股市調整，拖累環球股市全面下瀉，打擊香港樓市，樓價由15年8月至16年3月期間累跌約11.4%。但是自此以後，本地樓價即重拾升軌，而且拾級而上，根據差估署最新數據顯示，7月私人住宅指數按月穩升0.8%，並連漲28個月，寫下史上最長升浪紀錄，期內累升45%。反映樓價反彈地極強，而且樓市起跌週期愈趨短促，主要原因是香港的經濟基礎良好，對樓市形成強烈的支持。即使今次貿易戰爭爆發，只要不傷及中港經濟的根本，相信對樓市的影響仍屬短暫。
圖：「美聯樓價指數」
*最新8月29日至9月4日美聯樓價指數，主要反映8月15日至8月21日的二手市況
美聯樓價指數乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08年前則以50個屋苑計算
最新樓價指數是以美聯物業收集於該週簽訂正式買賣合約的成交計算，大致反映兩週前簽臨時買賣合約的交投，屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心
