作者 : 《王道財經》由王冠一教授創辦，本著「授之以魚，不如授之以漁」的理念，追蹤重要市場資訊，並致力剖析環球財金大局，務求見微知著，捕捉市場先機。
經濟過熱 樓市先行
美國股市火紅火綠，不過經濟盛極而衰從來都是不變定律，近日震盪調整會持續多久實在不得而知，但較為肯定的是，美國房地產市場轉勢加劇，疊加聯儲局預測來年加息三次，樓市調整壓力不小，屆時美國整體經濟，是否又難免受到波及？
內地金九銀十不再，龍頭房企接連傳出減價的消息。上月底，本地銀行宣布加息，正式告別超過10年的低息年代。雖然香港樓價指數仍然高企，但近來出現大劈價成交，一時間中港兩地樓市大吹淡風。自中美貿易戰爆發，內地承受著沉重的經濟下行壓力，樓市自然不能獨善其身。
美經濟過熱 房地產疲弱
相反，一岸之隔的美國卻顯得歌舞升平，聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）形容美國經濟為「超低失業率及通脹温和的歷史罕見年代」，三大股指雖見回調，但市場仍願意相信老牛後勁有力。不過，同為美國經濟重要指標的房地產市場，近月轉向訊號愈趨明顯，或反映美國經濟開始出現過熱情況。
由今年今初至至9月，美國新屋銷售大跌，創2017年10月以來新低，二手成屋銷售亦創2016年7月後低位。銷售疲弱連帶累新屋售價，售價中位數降至31萬美元，創2017年2月以來新低。
除了銷售出現價量齊跌現象，其餘參考性指標的走勢亦不禁令人憂慮。居民無法還款而喪失住房贖回權的數目，雖然仍處於近年低位水平，但按年增長的數字卻急速回升，反映無法還款的居民愈來愈多。數據不濟，多間大行一同發表報告唱淡，美銀美林認為美國樓市明顯已到頂；瑞銀則指紐約、洛杉機及三藩市等地樓價的估值已逼近2002年樓市高位。
對美國經濟而言，房地產一向有重要參考性。房地產雖然在地產投資及私人消費支出佔比分別僅20%及28%，但從歷史數據上可見，新屋銷售按年增速與地產投資變化基本同步。目前新屋銷售滯銷，對地投變化影響大抵會在明年逐步浮現，加上居民消費支出同時下滑，美國經濟很可能受到雙重打擊。
今輪美國房地產疲弱主要由聯儲局加息帶動，當利息上升購買力隨之下降，樓價便受挫。目前美國樓市轉勢情況若隱若現，一旦明年加息步伐一如鮑威爾所言，影響所及可想而知。按此推斷，現時市場盛傳之美國經濟過熱，2019年尾或2020年初有可能陷入衰退的猜想，是否並非空穴來風？
