樓升密語
上期封面「股市兩個字：信心」再度發揮寓言書功能，見刊後翌日（11月2日）恒指大升1,040點收市，希望這次反彈可持久一點，認真少少上返二萬八就好。我們的「行運社長」劉東霖是大淡友就人盡皆知，早在恒指仍高企三萬二時便揚言會至少跌10,000點，早前更以「金融陸沉」去形容將會出現的環球性股災，更表明陸沉的表象是地面上所有建築物都會沒頂，言下之意是樓價將會大跌，分分鐘會比2003年那次嚴重。
本幫人才濟濟，專欄作家之中便不乏余家旗（Alex）、黃竣渝（J.Y）等樓市專家，再加上物業代理界的蔡偉傑，去為大家破解一下今後樓市何去何從。難怪世界旅遊小姐（香港）冠軍彭美詩（Mercedes Pair）驚嘆：「哇，這些都是秘密來，原來香港樓市有危有機，跌完之後又升過，如果將過去樓市拉長30年嚟睇，箇中跌勢實有如流星，一閃即逝。」
撰文：炒股幫特約記者
黃竣渝與「行運社長」私交甚篤，每周都至少會見一次面，為的就是拍好《玄來財經》這個火紅節目。原來J.Y不單止是個金牌監製，早在30年前已涉足樓市，可謂見盡香港樓市起跌浮沉。「我在80年初已經跟隨家人到處看樓，一直受到家人的薰陶，深信房地產投資是深遠長久的保守投資，所以後來對樓市發展一直進行研究及分析。」
2018年接近尾聲，兩個月後到2019年。眾說紛紜的股市見頂！樓市見頂！2019年將會繼續升或繼續跌？過去，香港樓市基本上是跟隨著香港的經濟發展，當經濟高速發展時，樓價也會不停的上升。然而，每當香港經濟出現泡沫破裂，經濟下滑，樓市承擔力減退，樓價下跌。而住宅單位在普羅市民眼中，視為生活必須品，所謂「有瓦遮頭」、「安樂窩」或者是一個家之起源，成家立室的標記，自己地方自己的樓。當然，樓宇的價值觀並非這樣簡單，在商界投資房地產會有更多原因，例如：穩健投資的「物業收租」、稅務原因，或者借貸抵押、商業資產融資等多方面原因，最後當然不能欠缺專業物業投資者，以買賣物業賺取利潤的投資者。而以上不論各種投資的原因，買地、買廠、買舖或買樓都是基於當時這個地方經濟發展而衍生的。
較為讓大家深刻的香港樓市下跌原因：中英會談，移民潮興起；亞洲金融風暴；科網股泡沫；美國金融海嘯；沙士「SARS」疫潮等，而影響樓市下跌的普遍原因，共通點都是投資者信心「缺乏承接」。
供求理論 解析樓市
J.Y多年來深信供求理論，在馬克思的供求理論商品關係基本範疇：生產與消費、價值與使用價值、商品與貨幣等相互對立的概念，一旦把它們與市場相聯繫，實際表示的就是供給與需求的關係。新古典經濟學的供求理論中的需求理論：西方經濟學把「需求」擺在首位，該理論認為，決定需求的因素主要有五個：（一）市場價格；（二）平均收入水平；（三）市場規模；（四）該商品的替代品的情況，包括數量、品種多少和價格；（五）消費者的選擇偏好。
套入供求的分析：2003年爆發沙士疫症，香港樓市跌至谷底，中原城市指數（CCI）顯示跌至2003年8月31.73點，較1997年7月基點（100點）計算，下跌68.27點。2018年10月18日公布（CCI）顯示為185.31點，相比1997年7月基點計算，上升85.31點，相比2003年8月樓市谷底計算，上升153.58點。沙士疫症後，香港用了8－10年時間重整樓市（CCI）回至1997年7月基點（100點）上平。沙士疫症之前，香港受亞洲金融風暴及科網股泡沫爆破影響，在元氣未復原之際再加突發疫情，香港市民感覺人人自危，擔心受到感染，擔心失去工作，嚴重對香港失信心，部分投資者撤出市場，並以不合理價吐現賣樓，樓市下滑至谷底。
2012年左右，開始有專家道出香港樓市過熱，樓市見頂言論。而至2018年，樓市只作輕微回調上升不斷！以上車盤——沙田第一城實用面積451呎（建築面積544呎）高層單位為例，成交價1997年的6,191呎（建築）；2004年的2,941呎（建築）；2017年的11,581呎（建築）。1997年買入2004年賣出，蝕讓52%，2004年買入2017年賣出勁賺293%。
到底有多少用家在低位時買入或更換大單位？又或者有多少用家在擔心的情況下，低位賣出單位吐現？或者在2008年後不畏懼市場估計房價到頂，還堅持買樓或換大單位呢？這些都是反映出現實購買力實際為信心問題，當經濟給予用家或投資者有足夠信心，購買力自然足夠。
而近期的樓市出現回調的原因，實為香港人工資下降？失業上升？基本經濟結構出問題？政府對樓宇政策的改變？外圍不明朗因素，引至股市及經濟大幅下跌的骨牌效應？加息潮引起供樓能力問題，銀行收樓？
當然市場升跌還有很多原因，辣招在未來所衍生的好壞處，現屆政府對建房政策？公私營建房比例？篇幅有限不能盡錄，期待有機會再詳述。
至於中原地產屯門海典軒分行經理蔡偉傑就以打仗去形容樓市，認為其就如一個身經百戰將軍一樣，見過血肉也見過勝利品。20年來，香港樓市經歷的戰役以為人所知1997年金融風暴，樓價由高峰急轉直下。而留下的戰火卻令很多人已意識到樓市與經濟體系息息相關。直至到2003年沙士爆發，樓市再次飽受打擊，當時業主紛紛將自己辛辛苦苦供的樓急讓套現。同時，亦有一些眼光獨到的買家陸續入市，成交額決定成交量，樓市也慢慢開始進入成長期。
現時借貴利都要買樓？
2008年金融海嘯令到很多業主都不知所措，心裡很掙扎地浮現一句說話：賣還是不賣？而買家也矛盾地思考：是否可入市？是否谷底？買了是否會再跌？直至今天再回望過去的你一定會說：「當時一定死都不賣，借貴利都要買！」但2018年的今天，中美貿易持續，股市下跌，銀行加息，樓市是否會好像股市一樣下跌？
以他見解，香港的土地供應是不足的，在過去五年裡，私人住宅的供應仍未達標取得平衡。在2018至2020年私人落成量還不足2萬伙。而且政府賣地都以高地價政策，近年地價歷創新高，例如啟德地海航以高價買入。土地成本增加，成貨的價錢就會隨著增加。
在公屋輪候方面，輪候人數已達到150,600戶，平均輪候時間是五年。住屋需求難以滿足。而且現有土地開發計劃尚未能滿足長遠土地需求。例如屯門紫田村由2001年政府首次公布第54區的規劃，由收地，平整道路再交給房屋署進行地基工程，落成時間是2016年，整整由規劃至落成整整10幾年。始終解決不了供應問題。很明顯公營房屋供應仍落後。這樣的現象是變成供不應求。
在息口方面：香港都是處於低息環境。就算美國聯儲局在前幾個月宣布加息0.25厘。以每100萬元計算，借足30年，每個月只多了約100元，所以在樓價而言加息25點子對購買力不會有太大影響。
而且，由QE（量化寬松）開始，很多人都意識到傳統的經濟體系慢慢分開。例如：以前股市大的波動，樓市也跟隨波動，在這10年周期出現的股市波動，樓市完全未受很大的影響，依然繼續有人買。例如：2008年金融海嘯，2015年股災，甚至今年的股市大跌，市民對買樓的需求及物業的成交量都沒有減少過。
另外，政府出了幾招來壓抑樓市的急升，由2008年至今日 ，香港樓價以數倍上升，政府出了四招來平衡。第一：額外印花稅，任何買家買入都要鎖三年，如要三年內轉手就要付稅。第二：雙倍印花稅，此稅在再次調整後劃一為15%，簡單來說就是買家在香港有多於一間物業而再買入另一間物業的話就要付15%的稅。第三：買家印花稅，就是任何非香港永久居民在香港買樓就要給樓價的30%的稅。第四：就是空置稅。調整後的物業稅讓樓價更平穩，進一步讓政府可以控制市場。
政府對樓市的插手仿佛給樓市加了保護層。如遇上一些泡沫，香港樓市再次面對大的跌幅，政府可以撤去額外印花稅來衝擊市場。所以香港樓市還算很健康。
不過，在今年環球市場有少少波動，加上中美貿易戰持續令投資氣氛使得很多人靜觀其變。但也投資者紛紛套現，認為揸現金就是皇道。在樓宇市場買賣上也有少少影響，曾出現大幅劈價。以我所知，業主買回來的物業成本便宜，再賣掉去只是在市場上抬高價錢然後減價，這是其實常常都有的，不用大驚小怪。本人認為這種現象是碰上這樣的投資氣氛，太多人觀望然後套現，也怕會再遇上1997年那樣。但事實上並非這樣，以本人以上所述，其實香港樓市供不應求及政府以高地價政策賣地，加上香港低息環境之下政府又會控制市場，所以對於樓價上升增加了好多因素，所以趁現時眾人覺得投資氣氛不濃厚，業主減價的意欲增加，如想上車的人士可把握機會。
想入市買樓 七點要注意
首先就是按揭問題，要考慮自己的入息，因銀行的壓力測試加緊，按揭成數也加緊，所以買樓前可以先到銀行或經紀查詢。第二：睇二手樓時，要看清楚單位是否有漏水，是否有結構危險問題。第三：在簽合約前，要出一份土地查冊，要查證清楚業主的真實身分及產權負擔，訂金也不故亂地交給未查證清楚的業主。第四：要收集資料，要要概念及有基建地區的樓，近年趨勢升幅大的物業一定有基建有概念發展，租金回報也會隨著上升。第五：要比較新樓盤，因為有些區份，二手樓價錢總體來說比新樓來說還要貴，而且新樓有靈活性的付款方法，發展商亦會提供按揭貸款優惠。第六：買樓要知租值，就算你是買來自住的，你也要知道層樓的租金回報，因為租金的高低及成交租賃的量數也可以決定單位的價值。第七：剛剛上車的客人簽完臨時買賣合約後，要找一間比較有口碑及經驗豐富的律師樓，因為一間好的律師樓可以解決你很多關於買賣物業的問題。
大灣區物業換港樓 升幅有機執平樓
樓盤王及置業王創辦人Alex未滿20歲時已在香港物業代理界闖出名堂，全盛時期名下代理行遍布中港兩地，在行內有「中原美聯之後第三人」的稱號。據Alex表示，今次香港樓市可以說是面對多方面的衝擊，銀行加息周期勢在必行，宏觀上亦都比中美貿易戰的負面因素籠罩，測量師行亦都調低物業估值，香港政府亦都把土地問題放在第一位，價格出現相當的調整似乎是必然的產物。減價成交，新樓撻訂開始頻密出現，反映到買賣雙方對前景多多少少都是看淡。對上車客來說當然是一個好消息，相信不久的將來用同一價錢有機會由兩房變成三房單位。
至於早年購買物業的大部分業主亦都是賺少一部分盈利，起碼不是虧本。當然對近期買落的新業主亦都可以收幾年租去彌補當中樓市逆轉的損失。投資涉及風險，物業在香港是一個比較高槓桿的投資，槓桿越高風險越大，銀行加息絕對對投機者不利。近來頻頻出現的面積超細，假豪宅，交通不便，沒有車位，配套不足，管理費超貴的物業，中得越多上述負面因素，物業的跌幅將會更大。
發展商投地轉為保守，在大嶼山的低密度住宅土地成交是低下限的三成，但都有六間公司投標，由此可看見其實物業的交投對地產商還是有利可圖，只是把買入價調低希望可以減低自身的風險。香港的健全土地制度，專業監管和相對較低的稅金對大陸發展商是吸引的，如果本地商人過於保守，到樓市重拾升軌的時候，本地發展商的龍頭地位可能被換血。相信一番金錢世界的角力將會重現。
長線香港的客觀因素本人都是向好的，在短中期的轉角市在我心目中是一個機會，起碼大家會多了很多平時沒有放盤的優質物業可供選擇。準備執平貨的機會很快會出現，大家準備好子彈，整裝待發。大家亦都可以多方面選擇，由現在藉着政策，基建及人流的優勢，投資大灣區及東南亞物業，很大機會可以在短中期賺到一定的升幅。然後把賺到的錢，一下回馬槍回香港再作投資都是一個精明的舉動，做到雙贏！
彭美詩（Mercedes Pair）小檔案
年齡：25歲
身高：170cm
三圍：33-25-36
血統：中國、西班牙、德國、菲律賓
出生地：香港
經驗：2016年世界環球旅遊小姐大賽香港區冠軍
2012沙宣粉紅天使亞洲全球大賽亞洲冠軍、最佳上鏡獎
2011 HKADF模特大賽冠軍
職業：主持、翻譯工作及模特工作，並略懂西班牙語
語言：廣東話、英文、普通話、西班牙語
上表資料為中原地產提供
