作者 : 劉嘉輝
樓價終調整 尾季跌約5%
10月適逢第四季之始，筆者亦趁機為樓市略略「把脈」。自從美國聯儲局於2009年推行量化寬鬆政策(QE)以來，本港樓市已歷近10年的超級大旺市，樓價更自金融海嘯後的低位勁升2.3倍，更一度連升28個月。在這情況下，近期樓市略為「回氣」，出現獲利回吐式的高位回調，實屬健康正常的現象。
隨着中美貿易戰惡化，外圍經濟陰晴未定，「樓市未動股先行」，港股已從高位大幅回落逾兩成。筆者翻查本行「樓價指數」數據，證實股市向來和樓市走勢息息相關，在香港銀行12年來首度相繼加息，各種利淡因素充斥市場下，樓市慢慢跟隨股市借勢回落是正常不過。（見圖一）
「究竟回調幅度是多少？」，相信是不少心急「等上車」市民的疑問。筆者首先從銀行體系情況說起。普遍來說，最近銀行僅「象徵式」跟隨美聯儲宣布加息0.125厘，幅度低於預期，反映香港資金充裕。資料顯示，目前本地銀行結餘仍達約767億元，遠高於2006年加息時的水平，至於存款總額則近13萬億元，亦遠高於1997年約2.7萬億元水平，反映本港經濟基調相當穩健，與97年亞洲金融風暴時，不可同日而語。
事實上，本港資金未見明顯流出、未來新盤供應有限，加上樓市仍獲眾多利好因素支撐（見表），香港樓市暫未見「斷崖式」急跌之虞。儘管世界各地樓價已現跌幅，但預期本港樓價將跌得最遲，跌幅亦較世界各地輕微並且有限。
在外圍經濟及政策狀況並無惡化下，預料香港樓價第四季將呈「梯級式」緩緩下跌，或從高位回調約5%，全年計則仍升約8%至10%。
整體而言，展望第四季樓市整體狀況，將是「有減價、少劈價」，繼續出現「一手旺、二手靜」的兩極化現象。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於過去一周(10月1日至7日)錄23宗買賣，與前一周(9月24日至30日)23宗相若，於低位橫行發展(見圖二)。「零成交」屋苑數目更按周增加，上周共有22個屋苑未錄買賣成交，即超過六成屋苑，估計在今季一手繼續「百花齊放」下，二手交投淡靜情況，短期內難望明顯改善。
新一份《施政報告》公布之前，買賣雙方大多謀定而後動。《施政報告》中特首對樓市及土地供應上的着墨，有相當多篇幅，相信將成樓市後市的「晴雨計」，大家宜仔細留意。
圖1：恒生指數與美聯樓價指數
樓市難跌9大原因
- 港資金充裕
- 息口低
- 有減價，少劈價
- 業主惜貨
- 剛性需求大
- 供應追不上需求
- 經濟基礎穩健，失業率低
- 大灣區高鐵利港
- 一手熱賣
圖2：每周35個屋苑成交量
資料來源：美聯物業分行紀錄
註：此35個屋苑的成交資料乃根據美聯分行網絡於市場上收集所得，但並不能全面反映該屋苑的實際成交數目，各屋苑最終成交數字將以土地註冊處所提供為準。以上為臨時數字，僅供參考，並有可能會作修訂而不另行通知。一切因依賴上述內容而引致之損失，美聯物業概不負責。
