作者 : 劉嘉輝—美聯物業首席分析師
年底兩件事 測樓市去向
外圍利淡經濟因素仍未消散、股市依舊波動，帶動本港樓市徐徐步入調整期，樓價呈見頂回落之勢。由美聯物業統計的「美聯樓價指數」於11月7日至11月13日的最新一周報168.10點，按周續跌約0.8%，較四周前跌約1.84%。此指數已連跌6周，重返本年4月下旬的29周新低。與本年高位相比，「美聯樓價指數」由176.54點至今累跌約4.78%(見圖一)。
若以3區劃分，3區樓價按周全線續跌，當中新界區樓價按周跌幅最大。「美聯新界樓價指數」最新報157.47點，按周跌約0.94%；與四周前相比跌約1.83%(見表)；與該區年內高位168.59點相比，更累跌約6.6%，累積跌幅為3區最大。至於期內九龍區及香港區美聯樓價指數，與高位相比分別跌約5.41%及約4.51%，樓價見頂回調是顯然而見。
至於二手交投方面，受惠樓價下跌，上周35屋苑二手交投略為上升。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於11月12日至11月18日的一周共錄34宗買賣，較前一周的24宗升近42%，創自8月初後的15周新高。但目前交投實際仍處低水平，難言理想(見圖二)。
隨著上周35屋苑交投續升，「零成交」屋苑數目亦有所減少，由前一周23個減少至上周20個，按周少3個：然而，仍然有過半數屋苑未錄買賣成交，「零成交」屋苑數目情況依然屬偏高(見表)。若將35屋苑按3區劃分，當中九龍區及新界區均錄得升幅，至於港島區上周交投則按周下跌，其中傳統藍籌屋苑太古城交投按周減少4宗，拖累港島區交投顯著回落。
二手交投不振，一手市場亦難獨善其身，交投同樣放緩。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，11月上半月(首15日)一手私樓註冊量錄417宗，較上月同期1,232宗按月大跌約66.2%。估計本月全月最終將未能超越千宗水平，屆時將自今年5月後近半年來的首次。回望10月份一手私樓註冊量按月急升86.6%至2,357宗的13個月新高後，相比起本月註冊登記減慢形成一個「明顯」的落差。
至於樓市後市將如何？讀者宜密切注意兩項事件的最新發展。其一是，11月29日五二折居屋將公布結果，屆時將產生大批向隅客，或會對樓市構成一定的影響。另一方面，萬眾矚目的「習特會」將於本月底進行，相信將為困擾全球經濟多時的中美貿易戰的未來發展，帶來一定的啟示。
圖一：「美聯樓價指數」
*最新11月7日至11月13日美聯樓價指數，主要反映10月24日至10月30日的二手市況
「美聯樓價指數」乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08年前則以50個屋苑計算
「美聯港島樓價指數」乃根據港島區內著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數計算
「美聯九龍樓價指數」乃根據九龍區內著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數計算
「美聯新界樓價指數」乃根據新界區內著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數計算
最新樓價指數是以美聯物業收集於該周簽訂正式買賣合約的成交計算，大致反映兩周前簽臨時買賣合約的交投，屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心
圖二：每周35個屋苑成交量
資料來源：美聯物業分行紀錄
註：此35個屋苑的成交資料乃根據美聯分行網絡於市場上收集所得，但並不能全面反映該屋苑的實際成交數目，各屋苑最終成交數字將以土地註冊處所提供為準。以上為臨時數字，僅供參考，並有可能會作修訂而不另行通知。一切因依賴上述內容而引致之損失，美聯物業概不負責
