作者 : 劉嘉輝
公屋增私樓減 市場有衝擊
最近有大型新盤開賣錄得不俗反應，加上樓價持續緩跌，促使早前「抽居屋」向隅客及上車客，俱開始入市「尋寶」，似乎正為樓市重新注入活力。
由美聯物業統計的「美聯樓價指數」，最新2018年12月5日至12月11日報164.23點，按周續跌近0.5%，較四周前跌約2.3%(見表)。事實上，「美聯樓價指數」已連跌10周，創38周新低，更由指數高位176.54點累跌近7%，重返2018年3月下旬水平(見圖一)。
早前已有市場消息，政府回應月前特首林鄭月娥在《施政報告》內所言，正式更新《長遠房屋策略》未來10年供應目標，內容包括將把公私營房屋比例，由現時六四比調整至七三比，並把「港人首次置業」先導計劃歸類為私樓，至於「綠置居」則納入公屋類別。
其實目前公屋輪候冊已有約26.77萬宗申請，平均輪候時間已達5.5年，正有越拖越長之勢，故調整上述比例對當局來說，是事在必行，只是時間遲或早的問題。
若按10年目標供應46萬伙住宅(即平均每年4.6萬伙)推算，由現時六四比調整至七三比，日後私樓供應將由現時預計每年平均1.8萬伙，縮減至近1.4萬伙。如果政府希望私樓供應量維持不減，當局要達到新的公私營房屋供應比例，整體供應目標將由原定平均每年4.6萬個，大幅增加至6萬個。
不過資料顯示，公屋供應量其實一直未能達到每年供應2.8萬個的目標，單是本財政年度計就錄得約4,300個的短缺。由此觀之，若想一下子大幅增加單位供應，殊非易事。
事實上，假如當局正式調整相關比例，但不同時大幅增加新供應，變相令私人住宅發展土地供應減少，私樓供應將更形緊絀，將有礙未來樓市發展。根據今年首9個月的每年一手私樓註冊量計，過去20年一手私樓宗數平均每年錄約17,700宗；即使過去5年計平均亦達15,800宗(見圖二)。由此可見，除非未來供應大增，否則私人住宅「供不應求」的情況將進一步加劇。
近期發展商正增加單位供應速度，加速申請樓花預售，期望盡快把新盤應市。地政總署早前公布，來自五個新盤多達4,757個單位，2018年11月獲批預售樓花同意書，一舉創下自2002年後16年按月新高。可是，除了發展商「給力」外，政府或有需要同步積極開拓土地配合新政策，例如透過「大嶼願景」計劃或其他可行方法覓地，「多管齊下」增加住宅供應，逐步解決目前市民想「上車」的熱切需要。
「美聯樓價指數」
2018年12月5日至12月11日美聯樓價指數，主要反映11月21日至11月27日的二手市況
美聯樓價指數乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於2008年前則以50個屋苑計算。
最新樓價指數是以美聯物業收集於該週簽訂正式買賣合約的成交計算，大致反映兩周前簽臨時買賣合約的交投，屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案。
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心
每年一手私樓註冊量
以上資料不包括一手公營房屋
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況。
