作者:潘啟才（Phemey），測量師出身，試過輕輕鬆鬆年薪過百萬，亦試過胼手胝足地創業。後來發覺幫人做成生意最過癮，成功拉攏買賣雙方便穩袋幾百萬，至此「通天經紀」之名便不脛而走。眼光準、膽量大兼且身體力行，搞炒股投資班大賺一筆之餘，亦計劃大搞創業班，矢言教授云云打工仔、待業青年、大學生無本生利，財來八方的本事。
畀橋你 玩劏房
在剛過去的周日，我們擧辦了一個物業增值投資講座，目的是分享在過去一年多，我們如何通過對地產市場的深入認識，從中發掘物業增值空間，既解決了潛在客戶對居住的需求，也讓我們從中獲利。這門生意的特點是，只要對這門生意有深入認識，要估算每一项目的投資回報情況相對容易，而在香港股市及加密貨幣仍在熊市的情況下，這門缺乏爆炸性増長潛力的生意，反過來變成最具有發展潛力。亦因此，我們將把更多資源及精力，投放在這門在過去我少有提及的生意上。
這門生意說得直接一點，其實是劏房生意，要成功營運這門生意，除了對地產市場有認識外，我們也運用了基本財技知識，把本來已變得無得玩的劏房生意變成有得玩，以前的劏房玩法，是買入交通方便的市區唐樓，例如深水埗區的唐四樓以上，主要貪買入的呎價夠平，然後花約每間八萬元搞靚裝修劏房，假設以約300萬元買入500呎實用面積，然後搞一劏五房，總投資連裝修約340萬元，如果每間租4,000元，以full pay樓價及裝修費計，年回報率達7%，如果再用按揭做槓桿，年回報輕易逾10%，但自從幾年前的樓市調控辣椒出台後，買入第二層樓或以上便要付15%從價印花稅，買樓做劏房變成無數得計。
財技知識應用劏房生意
但運用財技角度思考問題，搞劏房不一定要買，租回來的單位也可搞，但前提是租約年期要夠長，而且是越長越好，最少是十年。條數會點計呢？假設用25,000元租一個1,000呎的單位，然後搞一劏五，每間租10,000元，每月租金收入便是50,000元，如果裝修費是每間10萬元，由於租金浄收入為每月25,000元，所花的裝修費需要約20個月便回本，之後餘下的租约期，便每個月皆有淨租金收益。
但這看似令人垂涎欲滴的投資，其唯一問題就是，你有冇辦法說服業主，簽一份十年的租約給你，一如sell保險單好困難，搞飲食生意好困難，成功開拓這門生意當然也困難。所以，誰人有這執行力，去找這些願意出租十年給你的業主，誰人就可以靠這財技橋去搞這門劏房生意。
