作者介紹：
郭志威 (Will Kwok)，益高證券投資總監及首席策略師，證監會持牌人士。在英國利物浦約翰摩爾斯大學修讀藥劑學。超過13年投資經驗，期間多次成功預測大市頂底。擅長運用基本面、資金流、技術面作為基礎部署投資。
評級：買入
保守目標價：$3.65
短線阻力位：$2.7
中線支持位：$2.32-2.42
重大支持位：$1.89-2.0
現價：$2.52（2019/02/15收市價）
佳兆業集團主要在深圳從事舊城改造，在2015年大時代時期陷入財困並需要債務重組停牌兩年，在2017年3月尾復牌，當天股價較停牌前狂升55%，收報$2.43（不復權），2017年內房股狂潮，股價最高升至$6.91（不復權），在四個月內由$2.43升2.8倍。這個三倍奇跡會不會在今年重現？答案需視乎市場對高負債內房會否轉趨樂觀。
深圳市基本上「已無地可賣」，長遠土地供應只能靠填海、吞併周邊地區和舊城改造。深圳乃全國高科技公司集中地，龍頭股騰訊（700）、平保（2318）就在深圳市扎根，深圳人口多數是外來打工創業的，高技術含量公司進駐造就當地高人均收入，加上近數年北方人較喜歡往南方不冷且空氣較好的地方退休避寒，入口持續流入，在幾年時間，深圳房價急升成為全國之冠，有價有市，無論一、二手，深圳市的房產就是不怕賣不出去。
行政長官林鄭月娥在2月12日早出席行會前透露，中央將於日內公布粵港澳大灣區發展規劃綱要，當局會聯同廣東省及澳門政府，於2月21日星期四早上在香港舉行相關宣講會，三方政府會各自邀請嘉賓出席，共同探討粵港澳大灣區發展帶來的機遇，對當地房地產市場或會有所啟示。
大灣區內房板塊內房包括：時代中國（1233）、中國奧園（3883）、雅居樂（3383）、龍光地產（3380）和佳兆業。股價走勢以雅居樂較落後、龍光地產較領前。參與大灣區建設概念股份包括華潤水泥（1313），華潤系在2018年的市況表現出色，旗下的華潤置地（1109）更是全年藍籌股升幅之冠。
佳兆業則屬跌幅顯著內房股，由前高位$6.91（不復權）計，曾暴跌73.8%至$1.81（不復權）。恆指由1月9日第一次升穿100天線開始的二千點升幅裡，市場以炒「狗股」形式操作，即前期跌幅顯著，業績或前景差的股份。佳兆業已由低位$1.81升了50%，以升幅計在內房股中領前，比恆大（3333）、碧桂園（2007）、萬科（2202）及融創（1918）「恆碧萬融」優勝。
除了大市下跌因素，佳兆業跌幅領前的原因有二：（1）在內房中屬高負債，去年炒內房跌的主題是資金鏈斷裂；及（2）預售活動集中在下半年，在大市下跌的整段時間裡相當不利，因為市場擔心銷售不達標。
2018年上半年集團實現銷售 253 億元人民幣，同比增長 13% ，銷售均價每平方米接近18,000 元人民幣，同比增長 11% 。全年預售700億元人民幣，同比增長約50%。上半年預售額只佔全年36%，下半年預售額447億元人民幣佔全年64%，越接近年尾賣得越多，屬「後發形內房」，情況與內房巨頭的融創相似。
土地儲備方面，截止2018年 6 月底，集團在全國有2,200 萬平方米的土地儲備，87% 位於一線及重點二線城市，大灣區土地儲備達57% ，舊改項目超過310 萬平方米，主要位於深圳、珠海、東莞等城市。集團的土地儲備貨值3,800 億左右，大灣區的土地儲備貨值接近2,500 億元。新進入城市包括廣東陽江、江蘇徐州、浙江寧波、河北霸州及固安、湖南衡陽、四川彭州等。新增土地儲備方面，上半年集團通過合作開發、收併購、招拍掛等方式，共獲得 14 個項目，收購總價人民幣54 億元，新增貨值 150 億元。140個項目總地盤面積1,693.5萬平方米（總建築面積4,518.4萬平方米），當中絕大部份100%由集團全資擁有，27個屬合作項目，控股（51-90%權益）的有16個，合共建築面積為411.6萬平方米（佔項目總建築面積9%），非控股（24-49%權益）的有11個，合共建築面積為341.7萬平方米（佔項目總建築面積7.5%）。
（資料來源：格隆匯）
於二零一八年六月三十日，集團管理總建築面積約25.4百萬平方米，進駐全國近40個城市，服務業態涵蓋住宅、商業、寫字樓、旅遊、大型場館等。佳兆業物業（2168）已在2018年12月分拆上市。
投資物業方面，集團持有20個項目，總建築面積為1,422,656平方米，其中有總建築面積570,183平方米的完工投資物業用作租賃用途。
按10%純利並假設全部為全資擁有，2018年度預售純利有70億元人民幣（約$80億）。公司股息率約5.87%，參考恆大的5.37%、碧桂園的4.98%，及市值同級的中國奧園（3883）的5.4%，在內房公司中股息率屬合理。
據悉，集團將會加快舊改項目的土地供應，預計每年大概供應 80-100 萬平方米的舊改項目土地，2018下半年深圳坂田城市廣場、深圳佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場、鹽田城市廣場四地將進行改造，總貨值 440 億元左右，估計已陸續在去年預售。2019 年有五個舊改項目工地，上述4 個舊改項目以深圳為主，廣州、珠海、上海各有一個，總貨值接近 1,300 億元。
自去年開始，內房公司很多已不再對外公布全年銷售目標了。2019年1月份，公司預售同比增加50%到44.19億元人民幣，可簡單地假設2019年公司銷售可能達到1,000億元人民幣，即按年上升43%，還未考慮到下半年佔全年的預售比率可能較高。保守的看法是860億元人民幣。
下表為對公司的估值：
