作者:莫倩瑩
買樓攻略 叻人注重細節
上期講咗睇樓買樓還價，今期實際些講下按揭攻略。因為筆者層樓剛剛壓到不過600萬元，所以筆者就向了三間銀行申請，其中一間就包括按保，因為筆者是自僱人士，預先批核未批時，心慌慌了兩星期有多，最後筆者只得出糧那間銀行批我。由於是自僱人士，所以放棄申請按保。以下是一些我遇到的問題，自己再問清楚後，將所獲心得供大家參考。
樓宇按揭 常見謬誤
年輕人買樓，多數人以為買樓一定要付百多萬首期，卻不知600萬樓下的物業，可透過「按揭保險」承造九成按揭。
此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀，若申請八成按揭(當中兩成為按揭保險)或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。
落訂之前 兩大考慮
現在很多年輕人做Freelance(自由工作者)，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄，就可以申請到按揭，但其實限制不少，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題是，通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備，最好做預先批核。
一按二按 有前有後
很多年輕人會喜歡買新樓，亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時，會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。
出糧戶口 做按揭佳
沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。不過筆者還是不建議這做法，因為銀行越掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就越容易被發現。例如2008年很多人失業，銀行見你一向都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。銀行未必一定Call Loan，但機會較大。
因此，筆者建議出糧、供樓和投資事項，要分開不同銀行處理，雖然是麻煩一點，但可避免有事發生時，銀行凍結所有戶口，那就就更麻煩了！
久經戰陣 易搵筍盤
很多時筍盤要搶，動作夠不夠快，就在於你熟唔熟市。越睇得多樓，你就越知甚麼是筍盤，識得比較就會有進步。例如睇開某幾區，知道同類型的樓呎價大約1萬元，突然有間9,000元，就知係筍野囉！
慢慢將範圍收窄，用同一個道理，微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢，建立sense，慢慢就會越來越懂得掌握價錢。在睇樓過程中，又會與經紀熟絡些，他又會明白你要求多些，這樣買到心頭好的機會就越大。
另一關鍵是，好市時經紀未必有時間理你，帶你慢慢行，加上好市大部分放售的都是連租約盤，根本無樓睇，所以一句到尾：功課要趁靜市做，這樣才會快人一步。一個月至少要睇十個至二十個樓盤。
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