作者:常歡（ 蘇家榮），證監會持牌人士，程式選股師，其投資組合於《資本一週》X《炒股幫》的擂台榜於2017年度增長110%；2018年度逆市增長45%，摘取總冠軍。
時代中國 食正大灣區概念
今期系統追蹤到時代中國（01233）發出買入信號，公司最近公布了2018年年度業績。年度合同銷售為605.9億元人民幣，同比增幅為45.5%；年度營業額為343.8億元人民幣，同比增幅為48.7%；年度利潤為48.1億元人民幣，同比增幅為44%；年度核心淨利潤為45.6億元人民幣，同比增幅為42.5%；公司擁有人應佔核心淨利為42億元人民幣，同比增幅為66%；年度毛利率及淨利率分別為30.9%及14%；年度每股基本盈利為240分人民幣，同比增幅為58.9%；年度每股攤薄盈利為240分人民幣，同比增幅為65.5%；於2018年12月31日，現金及銀行結餘為274.3億元人民幣；董事會建議截至2018年12月31日止年度的末期股息每股68.77分人民幣。
業務回顧
集團集中於珠三角地區的主要核心城市，坐擁粵港澳大灣區，土儲優質且低成本。於2018年12月31日，集團共擁有99個處於不同階段的主要項目，其中96個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠及肇慶等廣東省主要城市，2個位於湖南省長沙市以及1個位於四川省成都市。2018年，集團的合同銷售約為605.9億元人民幣，總建築面積約為373.3萬平方米。
截至2018年底，時代中國總土地儲備為1,844.6萬平方米，大灣區（包含清遠區域）土儲佔比93%，廣佛地區佔比為26.9%，其中住宅土地1,246.4萬平方米，商業土地108.6萬平方米，其他類型土地489.6萬平方米，總土儲貨值約3,000億元（權益比為78%），滿足未來三年發展需要。
目前土儲一、二線城市佔比為57.8%，三、四線城市佔比為42.2%，平均土地成本為3,248元/平方米，2018年新增土儲成本為4,055元/平方米，2018年銷售均價為16,232元/平方米，土儲成本低廉。主力集中於大灣區，土儲優質，相反亦可視為土儲過於集中存在因區域政策及市場變動帶來的風險。不過，時代中國還將關注成都、武漢以及華東區域，預計未來會有更多廣東省外的項目落地。
目前公司城市更新項目數量為80個，預計可轉化為土地儲備為建築面積約2,523萬平方米，其中有41個項目（包含5個特色小鎮項目，總建築面積約275萬平方米）可能在2019-2021年完成改造，總建築面積約1,076萬平方米。另外尚有39個項目，已簽訂合作意向書，將可能在2021年後完成改造，預計總規劃建築面積1,447萬平方米。2020年銷售額有力衝擊千億元，公司2018年完成合約銷售606億元，同比增長46%，2015-2018年年復合增長率為45.9%，2019年銷售目標為750億元，同比增長24%，全年預計推貨1,300億元。
投資策略
近期市場預計每股淨值區間為20.75-26元，NAV折讓區間為20%-40%。策略上，待回調至近15.6元買入，14.8元加一注，首目標先看16.82元，中線看19.8元，跌穿14.5元止蝕。
【權益披露：本人沒持有上述股份】
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