栢力:中美博奕難猜 資金重回避險資產

作者:栢力，在金融業打滾十五年，熟悉環球金融市場，曾擔任投行、銷售、研究等工作，現全職管理自己的投資組合。擅長搶先洞悉機會，發掘爆升行業及細價股。

中美博奕難猜 資金重回避險資產

最近中美貿易戰又再風起雲湧，其實劇情一點也不新鮮。猶記得習金會特朗普（Donald Trump）臨時取消會議，令「金仔」當頭刮了記耳光。自此，中國當局亦非常小心，尤其是涉及最高領導人的會議，必先確定達成協議後，才浩蕩成行。因此，官方網控亦是異常緊張，據說周一（5月6日）在微信群組提及貿易戰都會被屏蔽，即是blocked，訊息不能顯示出來。

說回大市，其實早應該調整了。恒指從年初升至上周五，升了超過4,000點，中間幾乎沒有調整。其原因是中國經濟數據良好因此衰退憂慮降低、貿易戰緩和、及中美貨幣政策趨鬆。可是，企業盈利前景未有隨中國經濟改善而提升。從彭博數據看到，今年頭三個月市場急升、經濟情況改善的情況下，分析員普遍沒有提高盈利預測，反而輕微調低。現時預期2019年的恒指盈利將較去年輕微下跌1%。現在，貿易戰出現變數，加上中國沒有預期中的進行減息。在缺乏更多利好消息下，資金已在3月份開始由新興市場撤回美國。我們看到的北上資金的流走，可見這趨勢已在貿易戰重燃之前已經開始。

資產組合多元化

這樣，我們建議讀者可留意具防守性、息率高、同時便宜及有股價上升空間的股票：首選越秀房產信託基金（00405）。基金旗下擁有8個物業，其中5個位於廣州，其餘3個分別位於上海、武漢和杭州等核心城市的優質地段。前五大收入分別來自廣州國金中心、白馬大廈、越秀大廈、武漢物業、財富廣場，收入佔比分別為55%、18%、7%、6%和4%。

廣州國金中心即廣州IFC，是珠江新城七大地標建築之一。它由套間式辦公樓、群樓和主塔樓三部分組成，建築總面積約44.8萬平方米，是集辦公、酒店、休閒娛樂為一體的綜合性商務中心。廣州國際金融中心有437.51米高，103層，在建成當年成為僅次於上海環球金融中心的中國大陸第二高樓，曾為廣州的最高樓。幾年前筆者親身去過，當時它開始出租不久，市場擔心租金及當地辦公室供求的問題；據了解現時出租率超過95%，租戶包括英國等五個國家的大使館、美國銀行、三菱電機等等大型全球公司。去年平均租金提升2.3%。這物業還有大量零售面積，現時租予國企友誼商店，部分已轉租給其他公司作旗艦店，租金即以倍數提升。

它旗下的白馬大廈及維多利亞廣場出租率達100%，平均月租每年略有上升。維多利亞廣場去年租金更大幅上升12.5%，主要因為公司新引入一批知名餐飲品牌，帶動租金的提升。新項目方面，武漢項目於2017年12月完成交割，目前處於成長期，2018年出租率快速提升，寫字樓部分財富中心出租率達到67.8%，同比上升27.3%，平均月租金單價94元，同比上升3.3%。這部分將帶來今年盈利的增長。

躍升財息兼收股

越秀房地產信託基金持有優良的商業地產物業，旗下8個物業均在廣州、上海、武漢和杭州等核心城市的優質地段，租金收入回報穩定且租金價格仍有逐年提升空間。近年來基金一直保持良好的經營業績，2011—2018年收入的複合增長率為21.4%，物業淨收入年複合增長率為20%。2018年每基金單位分派收益率為6.4%，分派收益豐厚且保持穩定水準。筆者認為隨著中美加息週期的結束，國內外金融環境改善，未來基金的融資成本將有效降低，這些都帶動其可分派收益的增長。

現時越秀房地產信託基金的2019息率高達6%，而市場預期2019-2021年其盈利增長平均亦有超過5.5%。去年在加息的環境下，它的股價仍有10%增長，今年息口穩定，房地產信託基金可望「財息兼收」。越秀房地產信託基金是息率最高的選擇，縱然市況不好，總好過持有現金吧。

板塊知識：甚麽是房地產信托基金？

房地產信托基金是以信托方式組成，而主要投資於房地產項目（至少佔基金資產總值的75%）的集體投資計劃，旨在為投資者提供來自房地產項目，例如：購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入的回報。每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息，分派予投資者，及遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限。所以它的派息穩定性，必然高於地產股、甚至個別的電力等公用股票。