市況波譎雲詭 樓價受壓惟難大跌
陳海潮：利嘉閣地產研究部主管
香港樓市與經濟表現息息相關，常會因應經濟起伏而大上大落，遠的如97年亞洲金融風暴及2003年SARS事件，近的如中美貿易戰及因修訂《逃犯條例》而引發的一連串社會運動，均令樓價隨著經濟隱憂及市場前景不明朗而受壓向下。
不過，自從SARS過後，樓價走勢每每出現大漲小回的格局，再不見如97至03年期間出現持久而巨大的跌幅。究其原因，是隨著本港人口逐漸增加，但土地供應以至住宅單位的數量均未能滿足市場需求，令樓價居高不下、長升長有。再者，政府自從2010年起連年推出樓市辣招，試圖以壓抑需求的手段去調控樓價，可惜事與願違，不單止不能令樓價回落，反而鎖死了二手市場的流轉量，變相令二手供應亦見短缺，在業主惜售下，間接導致樓價進一步上升。
未來供應受阻 樓價更難大跌
近年，政府已意識到問題的癥結所在，明白到增加供應才是王道，故已加快推地步伐，並成立小組研究增加短中長期土地供應的方法。最近政策是出了，當中一大重點是「明日大嶼」填海計劃，可為本港帶來長遠而大量的土地供應，可惜計劃亦未得到社會全面支持；而6月開始出現的大規模社會運動，令相關計劃的審議亦需押後至少半年甚至更長的時間。至於短中期供應的「土地共享先導計劃」，主要是涉及釋放發展商手上的農地作為住宅用途的計劃，亦同樣受阻而需延後宣布及推出。
從上述情況所見，縱使自去年中爆發中美貿易戰，但樓價只跌了5個月，累積只跌了約一成左右，之後更調頭反彈，甚至再創歷史新高；可見非長期性的整體經濟不景，對本港樓市可帶來的衝擊有限。市場更看重的是供不應求的情況並未改善，甚至會進一步惡化，加上對住屋的剛性需求不減，而低息環境料將持續，均對樓價有一定的支持作用，即使面對逆市，抗跌能力仍強。
社運貿戰齊升溫 八月跌勢恐轉急
再從數據上分析，綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2019年7月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價表現偏軟，惟跌幅輕微，報15,522元，較6月的15,534元微跌近0.1%，乃自5月份的歷史高位連跌2個月；至於今年首7個月，樓價累計升幅輕微收窄至8.42%。7月社會運動纏繞，物業市場參與者均非常審慎觀望，導致量價均處低位窄幅震盪，惟過去半月示威衝擊及貿戰同告升溫，致令8月份樓市將更為悲觀。
展望8月份，受制社會運動未見減退，反倒有愈演愈烈的迹象，市民憂慮社運連同貿戰為經濟帶來衝擊，在悲觀情緒籠罩下，準買家減慢入市，業主則擴大議價空間，故料8月份50指標屋苑交投量將復跌兩成；而樓價跌幅更有機會擴大至3%左右。
政治市主導 全年走勢不易測
筆者認為，在目前的政治市主導下，樓市氣氛的確較差，樓價持續受壓，後市走向很視乎社會運動的形勢發展，未必可單純以目前的數據去預測未來樓價走向。可見的是原先樓市的基礎因素並無太大改變，包括未來供應仍然短缺，剛性需求仍然存在，購買力只是受市況壓抑而變得審慎觀望。
雖然此輪樓價持續受壓，甚至跌勢可能加速，但只要目前的政治困擾事件得以解決，樓市經過調整後，絕對可以迅速回升。因此，到底全年樓價是平收或升5%至8%？筆者此刻只能提供上述概括預測，並不敢貿然判斷，一切尚待分曉。
