《炒股幫195期》封面故事：減息潮水浸港樓

P20-23封面故事【恆指HSI三個月圖：（caption）恆指支持在頭肩底頸線 周二收報：26,281點】

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題目：減息潮水浸港樓

粗略估算今年以來全球已有逾20間央行宣布減息，而在聯繫匯率制度下，理論上香港息口應該會跟隨美國才是。然而理論不是大晒，香港銀行卻反其道而行增加按息，同時推出高息定存，這一定程度上反映銀行有盈利壓力。

雖則本地銀行加按息是指調高新做按揭利率，並非調高最優惠利率（P），不會影響到正在供樓的按揭客戶。但如果股市繼續下跌，甚至有陰謀論指「大鱷」再臨香江沽空港股，這個（P）遲早也是會加的，而當樓股旨跌的時候，就是香港真正玩完之時。

於是乎對香港愛之欲其生、惡之欲其死的兩股勢力，自然各有各做，這也是近三個月恒指大上大落的主要原因。在金融市場上沽空大軍與維穩部隊大戰正面交鋒，對散戶而言甚至是普通香港市民都不會是好事。《炒股幫》見微知著，目前樓市雖然未有大跌危機，但將會呈現較長時間陰跌，而樓價低位將會在2022年之後出現。

撰文：炒股幫特約記者

大鱷再臨？北水護城河難以犯境

【(P.S用下索羅斯幅相，以及那張3個月的恒指圖)】

大近日不斷有傳9月4日之所以恒指大升千點，不是因為特首林鄭月娥宣布撤回逃犯條例，而是大鱷索羅斯（George Soros）再臨香江，旗下基金大舉沽空期指，賭的是香港在貿易戰與社會運動雙鬼拍門之下，恒指會繼續破底，跌至兩萬點是起碼。豈料就在當日政府突然出招，殺索老與淡友措手不及。由於升得太急太快，大量淡倉平不切，祗好兵行險著，諗著翌日再下一城繼續推低港股，企圖收復失地。然而香港回歸廿載已非吳下阿蒙，在計劃經濟手影之下，港交所（00388）電子交易系統竟然「死機」，期指、期權、窩輪全部落闡無得玩，最後索老再度敗走，要輸廿幾億離場。

本幫未能證實上述傳言真確，但按邏輯推斷，雖然目前索羅斯財力已大不如前，但決不會連廿多億元也輸不起。再說即月期指平不到倉，順勢拖長戰事至十月期甚至季度期結可以了。而且識得大舉沽空及有實力的金融大鱷，決不會完全無貨在手，維穩勢力要掃貨拉升港股擊退沽空大軍也好，大鱷順勢將正股沽予你先賺第一注可以了（借箭），然後又沽過，這樣不斷重複又重複，恒指能否大跌就難說了，就決計升不起來。

索羅斯雖然不復多年勇，但會知道港股有北水這道護城河。據Wind統計顯示，以機構投資者為主的南向資金一直進駐港股「睇場」，自3月份開始已錄得200億元淨流入。就算在香港6、7月份社會運動此起彼落時，亦分別錄得265億元與197億元北水淨買入港股。資料顯示，今年以來北水淨買入已超過1,600億元，較2018年全年的827億元爆增近倍。

頭肩底三部曲：反彈、回落、後抽

策略方面，近兩個月的社會運動已為恒指營造了一個「頭肩底」，點數計分別是8月6日低位25,397點、8月15日24,899點以及8月26日25,249點。然後恒指開始抽升，一直到9月13日的27,366點方休，距離當時的250天線僅差10點而已。據行運社長劉東霖表示，頭肩底（Head & Shoulders Bottom）是一個準確度頗高的見底回升訊號，事實上恒指真的在頭肩底出現之後反彈，然後回落至本周二（9月24日）26,281點收報。他續稱，只要恒指技術上守住條頸線（約26,300點），頭肩底出現之後的三步曲：反彈、回落，「後抽」會相繼出現。

「頭肩底係非常簡單及好用的，向來準確度都高，但會唔會後抽，真的好睇條頸線守唔守得住，目前只係點數上跌穿，理論上要連續5個交易日在頸線以下收報才叫真跌穿，我當然希望恒指可以拗返上去啦，始終之前的回落，是因為即將升穿250天線這個大位而有所窒步而已。」

眾央行放水 港銀行獨加息

港股能否如願在頭肩底之下後抽乃屬未知之數，但全球央行減息鬥放水卻是事實，就在美國聯儲局上週宣布減息0.25厘後，包括巴西、沙特、約旦、阿聯酋4家央行都相繼減息。香港金管局亦因應美國減息而調低貼現窗基本利率25個基點，至2.25厘。

環球經濟前景黯淡、通脹低迷已是各國央行當前考慮問題，全球逾20間央行今年內宣布減息，除了美國聯儲局與歐洲央行，澳洲、新西蘭、印尼、馬來西亞、泰國、印度、南韓、巴西和土耳其等央行均齊齊減息。部分央行不只減息一次，例如印尼在月初便調低7日期逆回購利率0.25厘至5.25厘，為今年7月後連續第三度減息，較早前沙地阿拉伯央行亦宣布減息半厘，阿聯酋央行則減息0.25厘。

不過，香港銀行卻群起增加按息，這當由滙豐銀行於6月份掀起序幕，調升轉按計劃的H按封頂息率，同時削減現金回贈說起。之後更蔓延至一手及二手的新造按揭，卒之其他銀行亦爭相仿傚。如文首所說，所謂香港銀行加按息與最優惠利率（P）無關，不會影響到正在供樓的按揭客戶，亦無礙其他客戶借錢的息率，但如果環球央行繼續放水同時股市又持續低迷的話，銀行在盈利前景久缺下可能真要向（P）開刀了，屆時樓價便會真箇下跌。

有不願透露姓名的本地銀行界人士對本刊表示，他本身負責樓宇按揭借貸業務，認為近期銀行加按息的原因，主要是希望改善按揭業務的利潤。由於業界估計美國可能已進入減息周期，所以未來加（P）的機會不大，故惟有從上調新做按揭利率入手，藉此增加利息收入。然而，自8月份開始，他所任職的銀行已有指引著有關部門研究加（P）的可能性，這並不常見。「大家都知銀行好耐無掂過個P，上頭叫到要研究，一係就銀行有盈利壓力，再不就真係有需要喇。」

據了解，現時銀行提供的按息計劃尚在很大差異，除了四大銀行外不少銀行仍未增加按息，有個別中小型銀行卻相當積極，加按息之餘亦大幅削減回贈。根據小記目測，各銀行提供最優惠的新造按揭的實際按息由2.375厘至2.625厘不等，現金回贈介乎於1%至2.1%。而轉按的實際按息亦由2.375厘至2.625厘不等，現金回贈介乎於0%至2.1%。因此，銀行按息有機會相差25點子，現金回贈亦可相差1%至2.1%。假設以500萬貸款額及供款30年計算，每月供款可相差650元，現金回贈可相差高達10.5萬元，絕對不容小觀。

港樓真跌假跌？

樓價正在下跌，惟地產發展商新盤推出依然熱銷，相信是香港獨有現象。例如新地（00016）推出南昌站匯璽III，首批352伙，聲稱平均折實呎價重返2年前售價，但仍然可以吸引到外來資金一口氣買下12伙，同時得支付30%「辣招」稅4,780萬元。如果將這30%稅務成本加上去，就等於匯璽樓價不但沒有下跌，而且是大幅漲價亦有願意以這種價格買入，這就是今日香港樓市奇怪之處，全世界僅止一家。

不如又看看一些具代表性的樓市指標，根據中原網站，CCL四大整體指數齊跌四周（見表），是46周（即2018年10月）以來首見。近4周計，中原城市領先指數（CCL）累跌2.71%，中原城市大型屋苑領先指數（CCL_Mass）跌3.05%，中原城市（中小型單位）領先指數跌2.88%，中原城市（大型單位）領先指數跌1.87%。2018年中秋前後四大整體指數齊跌5周，當時CCL累跌1.55%，CCL_Mass跌1.21%，CCL（中小型單位）跌1.33%，CCL（大型單位）跌2.76%。今年中秋前樓價明顯加快向下調整，其中三大指數近4周跌幅比去年5周跌幅為大。

截至上周五（9月20日），中原城市領先指數CCL最新報183.28點，創21周新低，按周跌0.91%。中原城市大型屋苑領先指數亦創22周新低報184.58點。另外，根據該行9月9日至9月15日簽訂正式買賣合約的成交計算。當中有逾八成的交易是在8月26日至9月1日簽臨時買賣合約，是5月6日美國宣布調高中國商品入口關稅後第16周市況。9月19日美國聯儲局宣布減息0.25厘，9月19日南昌站匯璽III首輪單位幾近售罄，對香港樓價的影響將會在2019年10月中旬公布的CCL開始反映。

由於香港社會運動持續，中美貿易磋商將於下月初續談，但因世界各地息口向下和量化寬鬆，致令上述樓市數據偏軟，但距離大跌尚有一段日子。據此玄學家李應聰師父，便曾在YouTube直播玄學財經節目《玄來財經》表示，香港樓價相信要待2022年或打後才見到低位，當時解釋是用玄學地運去分析，並沒有涉及任何可量度的經濟指標進行，所以祗要作參考不能作準。

亦有意見指，過去兩個月社會運動實在對一些屋苑構成影響，包括鏡頭所見不少全副武裝的警員與示威者可自由進出屋苑範圍，廿幾樓的高層住戶竟然亦反映過會聞到摧淚彈味道，這些都是以前不曾發生過的。以此看來一些保安程度較高的豪宅區，受影響會相對上少。

有代理中介表示，儘管社會運動持續令經濟前景不明，使到部分業主放盤時擴大議價空間，希望此舉可以令沉寂的二手市場重新上力，坦言目前二手市場都是賣盤多於買盤，反而海外物業市場卻非常興旺，是故不少做開本地樓宇中介的行家，都有兼職做海外物業。

四大地產商執平貨是入市指標？

市場一向視大孖沙的入市行動為重要的見底指標，不過大孖沙隨時有過百億的資金可以動用，正因為多錢所以多時間，他們見到資產（股、樓）價格跌至不合理水平就會出手，再跌再入，通常有三、四注本錢在手，所以愈撈愈跌也不怕，他們會覺得愈物有所值。

例如本周三（9月25日）是李嘉誠入股和黃40週年，過去便曾多次以這個平台掃平貨，而在最近幾個月便不斷吸納長和系股份。即以近11億元增持長實（01113）2,022萬股，平均價54.28元，較年內高位70.55元折讓接近四分之一；同一時間又以3,333萬元增持長和（00001）50萬股，平均價66.66元，也較年內高立折讓兩成。

有亞洲股神之稱的「四叔」李兆基，今次就買地不買股，早前斥21.4億元購入紅磡黃埔街、必嘉街一帶舊樓。有關項目重建後可建樓面面積17.7萬平方呎，平均呎價為12,038元。

啟德地皮更是兵家必爭項目，在未出現修例事件之前，當區每平方呎地價接近兩萬元，後來政治風險急升，出現高銀（00530）取消地皮交易。不過，早前嘉華國際（00173）、會德豐（00020）為首的財團，卻僅以12,000元的呎價購入啟德位於4A區1號地盤。

現時市場盛傳政府擬引用《收回土地條例》，加快收回農地興建公屋，擁有逾億方呎農地的本地四大發展商取態惹關注。而最新公開表態的便有新地，發言人副董事總經理黃植榮接受本地媒體訪問時表示，現時新地有份收購的新界用地中，約有5幅是被劃作公營房屋用途，假如政府需要收地，新地願意配合，但前置條件要有合理賠償。

小記看了多份年報，發覺恒地是香港農地之王，截至2018年底，其擁約4,500萬方呎農地（佔約45%），其次新地擁約3,100萬方呎農地（佔約30%），新世界（00017）有約1,700萬方呎農地（佔約16%），而長實（01113）則有900萬方呎農地（佔約9%）。

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【圖說】

【恆指HSI三個月圖：（caption）恆指支持在頭肩底頸線 周二收報：26,281點】

【B農地】摘自有關公司年報資料

摘自中原資料