P10-11 亨言澤語
方澤翹，國農證券投資經理。畢業於澳洲莫納什大學，主修金融及投資。方先生對股票投資具多年經驗，擅長以基本分析為基礎，配合深入淺出的技術分析捕捉交易機遇。曾於不同行業任職管理人員，對板塊活動及市場行為有透徹了解。現每月主講各投資講座、接受知名媒體訪問，並為國農證券編寫股市評論及為《炒股幫》和《經濟通》每周撰文。
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題目：鑫苑物業估值合理 可予吸納
鑫苑服務（01895）於2019年9月25-30日招股，公司擬發行1.25億股，香港公開發售佔10%，國際配售佔90%。招股價介乎2.08至3元，集資最多3.75萬億元，以每手1,000股計，入場費約為3,030.23元。
由鑫苑置業分拆旗下物業服務公司鑫苑物業來港上市，鑫苑置業是河南的區域性房企，為美國紐約證交所上市的首家中國房地產企，主要於中國一二線城市的住宅物業開發，重點發展一系列大型住宅專案，包括零售商店、休閒娛樂設施和幼稚園等配套服務。
母公司鑫苑置業業務穩定
母公司鑫苑置業成為鑫苑服務強大後盾，由母公司開發的物業應佔的收益分別約為1.38億元、1.746億元、2.208億元，佔同期提供物業管理服務產生收益的約96.2%、88.9%、84.3%及83.6%，收益也從2016年末的550萬元增加至2018年底的4110萬元，複合增長率高逹173.4%。截止至2019年3月31日，鑫苑服務簽約51項未交付管理的物業，建築面積1,120萬平方米，其中45.5%的面積來自協力廠商拓展，共5.1百萬平方米，其餘54.5%的面積來自鑫苑集團，共610萬平方米。從以上數據顯示，鑫苑在物業管理上致力尋找協力廠商開發商，積極減少對母企的依賴；而未來一年亦能保持穩定的交付管理物業。
鑫苑服務已簽約管理的物業處於中國逾35個城市，包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海等，管理面積逹1,580萬平方米，2016年至2018年，管理面積複合年增長率約為20.7%，增幅遠高於行業水準。鑫苑物業收入主要來自物業管理服務、增值服務及交付前及諮詢服務個方面。
鑫苑服務六成以上的收益來自主營的物業管理服務，2016-2018年，集團物業管理服務收益分別約1.44億元、1.96億元、2.62億元，佔總收益63%、66.2%、66.6%；毛利率分別為14.6%、20.6%、20.7%；增值服務收益分別約4,680.2萬元、5,688.6萬元、7,765.3萬元，佔總收益20.5%、19.2%、19.7%；毛利率分別為50.3%、66.1%、67.6%；要維持較高的總體毛利率，集團表示日後會多研發嶄新的人工智慧系統以擴大現時銷售層面。
2018年鑫苑物業的毛利為1.34億元，毛利率高逹34%，淨利率為19.3%，比同業平均的毛利率28.54%及淨利率13.26%為高，主要原因是鑫苑物業管理服務之外的增值服務和交付前諮詢服務拉高了整體盈利水準。
以招股價2.08元至3元計算，預測市盈率為9.56至13.78倍，估值吸引，股價有一定上升水位。雖然上市開支約2,320萬元將於今年上市後作為開支扣除，這一次開支將影響今年的純利；但市盈率仍比同業奧園健康（03662）19.4倍和永升生活（01995）26.4倍為低，而且鑫苑服務市值較細，貨源易歸邊，若下限定價上市，估值更為吸引。
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【五行期指──星美文化旅遊（02366）特約：風水玄學小知識】
風水學上，每一個地方都必須要「靠山」安穩，「靠山」即是後方，在家居中特別要注意睡床和梳化等等位置。例如床頭最好貼近牆壁，「靠山」便相對安穩，但假如該牆壁上有窗口，「靠山」便會變得不夠安穩。在不能移動睡床位置的情況下，其中最好的化解方法，就是盡量關上窗門和窗簾，用作補充「靠山」。
家外環境充滿大大小小的風水煞氣，如尖刀煞、路沖煞、反弓煞等等，會對住戶造成健康上和情緒上的壞影響。所謂「眼不見為淨」，窗外的煞氣以遮擋的方法去化解，例如用顏色較深或布料較厚的窗簾，亦是一個好方法。
