P28 樓計幫
作者：美聯物業住宅部行政總裁布少明
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題目：2019樓市回顧 一二手走向背馳
回顧2019年樓市，其實是非常波動的一年，本地經濟已經連續兩年為貿易戰陰霾籠罩，年中開始爆發的本地政治爭拗，亦進一步影響樓市成交，但綜觀全年，新盤表現原來是「一枝獨秀」。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，本年截至12月9日止，新盤單位（包括全新盤及貨尾）共售出逾18,400伙。數量不單較去年約15,700伙高出逾17%，甚至較17年約18,250伙更高，創一手銷售條例後新高。
值得留意的是，細單位仍然是市場主流，若以實用面積劃分，本年截至12月9日售出新盤單位中，不包括村屋物業以及部份特殊個案等之下，實用面積逾300至600平方呎單位超過9,700個，佔約53%；實用面積300平方呎或以下的單位亦達4,200多個，佔約23%；至於實用面積逾600至1,000平方呎的單位售出近3,300個，佔約18%左右；餘下為實用面積逾1,000平方呎單位，本年迄今錄約1,200個，佔逾6%
與一手相反，二手交投卻現跌幅。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，19年首11個月二手住宅註冊量錄38,635宗，較18年同期少約6.6%，若按市區與新界區劃分，市區表現落後大市，錄18,831宗，較去年同期下跌約9.6%。至於新界區（包括將軍澳及西貢）方面，同期二手註冊量錄19,804宗，較去年同期下跌約3.6%，跌幅較市區為少。
雖然新界區二手住宅註冊量跌幅較市區少，但區內各小區表現不一，當中4個地區逆市上升，包括葵青區，今年首11個月錄1,404宗，較去年同期上升約9.7%；將軍澳及西貢錄2,904宗，較去年同期上升約7.6%；而北區和沙田亦分別按年錄得約2%及約0.1%的升幅；反觀，大埔區按年跌幅顯著，錄1,497宗，較去年同期下跌約14%；而元朗和屯門均較去年同期下跌約10.5%。
全年一手交投表現優於二手的主要原因，是今年初貿易戰一度緩和，發展商看準形勢加快新盤推售，而且部份開價貼市，吸納市場積蓄近半年的購買力，雖然之後的整體成交隨經濟下滑，但年初的旺市仍然帶動全年一手成交創出新高。至於二手，先是年初不敵新盤的進取開價，復又受制於政治事件，成交欲振乏力。雖然《施政報告》放寬按接成數上限，令二手交投進入「亢奮期」，惟刺激的力度短暫，估計埋單計數，全年二手交投或出現按年跌幅。
至於2020年樓市的展望，讓我們下周再談。
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【投資小知識：勤豐證券特約】
技術分析（一）牛熊分界線
技術分析一般可以分為兩個流派，一個是指標派，屬於數值分析；另一個是圖表派，側重圖形的分析。在我們看來，技術分析是協助制定出入市手則的一些標準，要持續按既定的準則去應用才可以。
數值派其實依據的是統計結果來作出判斷，是過去一段時間所蒐集的資料，希望能夠見微知著，針對金融市場上百年來行為的觀察來分析。但這些假設都是基於「歷史會再重演」狀態下的假設，越多人用的指標往往可以發揮較高的準繩度。
以港股為例，250天線被喻為牛熊分界線。250天平均線代表過去一年入市的投資者的平均成本，當指數或股票等資產價格升越250天線，一般視為技術走勢擺脫弱勢，進入牛市的訊號；反之亦然， 當跌穿250天線，一般視為由牛市步向熊市的分水嶺。當很多人參考同一個指標時，該指標便會顯得更為有效。
