作者:布少明
財案及賣地計劃的啟示
日前公布的「財政預算案」及新一年的賣地計劃，為未來樓市帶來不少啟示。先說「財政預算案」，房策方面無甚驚喜，並未協助市民置業。事實上，不少舊壓抑樓價政策已跟不上時代，以九成按揭為例，在樓價飆升下，市民置業時多半需感首期不足。現時僅400萬元或以下住宅物業，可以承造最多九成按揭，但根據美聯物業分行統計十個最主要的熱門上車區域，400萬元或以下二手住宅放盤量已降至不足50個，幾近絕迹市場，可見九成按揭「名存實亡」，故政府實應從速放寬九成按揭上限至700萬元或以下物業，以助更多有實際需要及具供樓能力的市民安居。
為甚麼以700萬元為界線呢？筆者認為，置業重心已漸轉移至逾400萬至700萬元的物業。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年截至2月26日止，逾400萬至700萬元二手住宅註冊量比率已上升至47.7%，創出歷史新高。不過，根據香港按揭證券有限公司的規定，購買逾600萬至700萬元單位最多只可以做六成按揭，以此計算，購買一個700萬元的單位需付首期280萬元，非一般家庭所能負擔。如能提高按揭上限，定可增加有供樓能力市民的置業機會。
至於賣地方面，政府公布2018至2019財政年度賣地計劃，合共提供32幅地皮，當中27幅為住宅用地，可興建約15,250個新供應單位。若連同鐵路、市建局及私人市場新供應等，私人房屋土地總供應量約為25,510伙，反映未來供應仍然充足。27幅地皮中，以山頂文輝道地皮最為矚目，地皮面積約189,446平方呎，該地劃為住宅（丙類），可作低密度住宅項目，估計可以地積比0.5倍發展，可建樓面約9.4萬平方呎，由於山頂有規模的豪宅地皮極之罕有，加上可作洋房及獨立屋發展，料將成為大型發展商必爭之地，估計該地皮每方呎樓面地價達七萬元，地皮估值約66.31億元。
此外，政府持續增加土地供應，下年度繼續集中推九龍市區地皮，除啟德區地皮外，新一年度賣地計劃中亦將推出位於安達臣道對出兩幅住宅地。賣地計劃首季推出的四幅用地中，包括油塘高超道地皮、港鐵油塘通風大樓及黃竹坑站上蓋發展項目，全部均為市區鐵路沿線項目，交通配套完整及市場罕有，相信發展商亦會積極參與競逐。
