黎家聰（Andy Lai） 聰明錢走勢
香港理工大學會計學學士
財富管理策略師
曾任職分析師，擁有豐富投資經驗及知識
投資快人一小步，
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生活家居好幫手——物業管理
近期，在「港版國安法」決定草案納入全國人大會議議程之下，市場避險情緒隨即加劇，5月22日恒指急挫1349點（5.56%），單日跌幅為2015年7月以來最勁，主機板成交按日大增至1805億元，是兩個幾月以來最多。本地地產及收租股成為重災區，信置(00083)及領展(00823)單日跌逾一成；金融股友邦(01299)及中銀香港(02388) 亦分別涯沽。市場憂慮外資出現走資潮，港匯週五持續走貶，同日遠期低見7.83。
國安法殺到 投資者宜靜觀其變
全國人大審議為香港訂立《國安法》，美國總統特朗普表明會就此作出強烈回應之下，人民幣匯價受壓。在岸人民幣（CNY）週五亞洲收市跌418點子，報7.1416。該草案隨著時間推進落實，很大機會加深中美關係緊張局面。美國隨即試水溫，美國商務部23日將33家涉嫌協助中國當局監控新疆維吾爾族或涉及大規模毀滅性武器等的中國公司和機構，列入經濟制裁黑名單。有輿論認為美國及後可能進一步增加對中國的壓力，包括重新考慮香港獨立稅務地位、對中國及香港政府官員實施制裁等。對外資而言，考慮到香港回歸後的自主權日益減低及示威活動再次升溫的機會增加之下，香港的營商穩定性及吸引力垂垂降低，「散戶情意結」匯控(00005)等跨國企業對總部設於香港的疑慮增加；國際投資者對「港版國安法」有一定顧慮，其是否繼續將資金停留香港亦值得關注。事實上，港股由之前低位21500水平反彈至超過24800點，幅度十分足夠。在疫情未徹退之下，資金借勢回調獲利沽貨亦十分合理，筆者亦在早前的分析指出早前的投資一定要減磅，留現金或部署反向的工具。5月尾為期指結算及「港版國安法」議案表決，沒持貨的朋友建議觀望恆指及港匯多一個禮拜，避免魯莽進行操作。而市況若然繼續偏淡，屆時可開始考慮「撈底」生活家居的好幫手——物業管理板塊。
行業背景及數據
在2019年以來，物管行業無論在盈利能力及股價表現皆表現非常優秀。主要原因是其現金流穩定充沛。首先，行業收入穩定，項目續約率普遍錄得近 100%。主要由於業主更換物管公司成本高、涉及業主人數多、手續繁複等，因此項目承接後通常不會更換物管公司。其次，物管企業由於其輕資產的發展模式，有息負債一般較少，其融資成本更是相對低廉。除此之外，部分優質物業公司兼備高盈利和增長水準。包括在提價能力方面，新樓盤優於舊有項目，而龍頭的提價空間也遠大於小物管公司，因此選股可留意可依賴房地產發展母企的物管龍頭公司。另外，提供增值服務的質量可謂整個行業的增長亮點。增值服務主要是通過提供公共場所租賃、家務及家庭服務，停車服務等收取額外費用。
過去幾年，市場持續進行整合。排名前 100 位的物業管理公司的市場份額從 2014年的 20%增長至 2018 年的 39%；平均在管面積由 2014 年的 1,610 萬平方米進一步增長至 2018 年的 3,720 萬平方米。因此，龍頭的物業管理公司可利用規模經濟，進一步為住戶提供增值服務，並同時收購中小型企業，甚至從其相關房地產開發公司中分拆上市。
根據彭博的統計，主要的物業管理公司的收入在 2016-2018 年的複合年增長率為39%，期間平均毛利率由 2016 年的 27.2%提升至 29.8%。預計2019-2021年淨利潤以 41%的複合年增長率增長，十分可觀。當中，碧桂園服務(06098)、奧園健康(03662)、新城悅服務(01755)、永升生活服務(01995)、寶龍商業管理(09909)及時代鄰里(09928)的預計利潤增速均高於行業平均水平。
同業比較
在2020中國房地產上市公司研究成果發布會上，碧桂園服務及藍光嘉寶服務分別蟬聯2020中國物業服務百強企業第1名及第11名，並齊齊躋身2020中國上市物業服務企業綜合實力TOP 10，分別位居第1及第7位。
獨立看，碧桂園服務是中國領先的物業管理服務提供者，種類涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施。截止2019年底，公司佈局31個省、直轄市、自治區共350多個城市，合共2405個物業項目，合同管理面積684.7百萬平方米。其中，在管面積2.76 億平方米，同比增加52%。基礎物管營收增速達到 68%，業主增值服務營收增速 107%，其中家政服務新推出星級保姆套餐，增加自營業務比例。非業主增值服務營收增速 80%。疫情之下，碧桂園服務圍繞業主生活需求，提供多元生活服務。例如率先發起為業主代購等貼心服務、推行無接觸式遠端維修服務；聯合專業醫療機構，為業主提供免費的線上義診；聯合超市等供應商，開展平價蔬菜送到家，有助提升增值服務收入。留意住32元是否有支持，否則回調至25元也不出奇。
而藍光嘉寶服務以中國西部地區為基地，佈局全國，以「1+1+N」戰略為基石，住宅為核心，全面鞏固西南領先優勢，戰略聚焦華東區域，全面拓展佈局全國高價值區域。截止2019年12月，藍光嘉寶服務在管項目477個，進駐全國69個城市。公司在內地疫情期間進行門崗防控。在小區封閉階段，公司每天為300-500戶提供一千多次採購物資「跑腿」服務，有助提升社區增值服務收入。公司並重點改造完善小區配套和市政基礎設施，包括清水房整裝、精裝房軟裝搭配、定制精裝、舊房煥新等居家服務及老舊小區加裝電梯。在2020年1-4月，藍光嘉寶服務已先後收購成都創藝物業、無錫東洲物業、成都三樸物業三家規模性物業管理企業，被收購公司共計為藍光嘉寶服務帶來以住宅為主的23個在管項目，管理面積面積增加348.9萬平方米。然而，由於公司屬於半新股，早前亦經歷管理層變動，現時P/E 只有11.3倍。但相信在往後業績交到功課之下，估值可以回升，留意住前底會是支持。
利益申報:筆者執筆時沒有持有上述股份。
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