劉嘉輝:房屋供求失衡 行兩步退兩步

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A 24/ 先機地產/ 美聯物業/ 首席分析師劉嘉輝

#房屋供求失衡 行兩步退兩步

2020上半年,香港經歷了疫情、中美角力,以及本地社會運動等不穩等因素,但本港樓市卻展現極強的抗跌力。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,6月首24日整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄7,284宗,已創13個月新高。

當中,在不包括一手公營房屋之下,6月首24日一手私樓註冊量錄1,988宗,比起5月全月1,203宗高出約六成半。因註冊數據滯後,上述主要反映5月份的市況,而該月新盤銷售量(綜合『一手住宅物業銷售資訊網』)高約2,100伙。二手方面,自5月份二手住宅註冊量突破4,000宗後,6月首24日已錄4,404宗,即連續兩個月超越4,000宗水平,自去年5月後首見。

樓價方面,「美聯樓價指數」續升,最新報166.71點,按周升約0.19%,連升10周,累積上升約4.28%,而本年迄今樓價累積升約1.04%。樓價始終未見大跌,而且輾轉回升,房屋「供求失衡」是主要原因。

事實上,本港私樓供應持續放緩,據長策會公布未來十年的總房屋供應目標持續下調,加上2018年底將其中公私營房屋比例由6:4改為7:3!發展局的每財年的私人房屋土地供應目標亦跟隨下調,由2018/19年度的1.8萬伙,降至2019/20年度的1.35萬伙,本財年2020/21年度更進一步降至1.29萬伙,私樓供應緊絀,勢令供求更趨失衡。

值得留意,雖然供應目標持續調低,但因物業落成需時,現時賣地減少的結果,料將於4至5年後逐步反映於落成量上。不過,未來5年落成量亦會因不同因素影響而較政府預測為少。

事實上,去年差估署預測2019年落成量達20,415個,但最終僅13,600個單位落成,較原先少約6,800個;此批單位將順延於今年落成,而該署去年估計今年落成的20,181個單位,理應達2.7萬個,但是差估署最新預測今年落成量約20,854個,即意味着將有部份原先估計今年落成的項目,亦會順延至明年才落成。

圖一: 房屋供應目標持續下調

預期受疫情打擊下,今年落成量或會較差估署最新預測20,854個少,估計只有1.8萬伙。至於未來5年落成量方面,2月份財政預算案公布未來5年,平均每年約1.96萬個私人住宅單位落成,不過,美聯預期未來5年,平均每年私樓落成量約1.8萬伙水平,較政府預計的數字少約8%。雖較2010至2019平均每年有所增加,惟對比1999年至2003年高峰期則大減逾三成。

外,落成量與一手交投走勢相差不遠,由於預期未來5年平均每年落成量約1.8萬伙,相信一手私樓註冊量差距不會太大。礙於政府將供應目標一再調低,由於賣地至物業落成需時,相信其影響力將於4至5年後逐步反映(見圖二)。

圖二: 供應目標調低 未來落成量料減少

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