A 25/ 物業投資專家/ 張珀鳴
#金剛不倒 樓市不跌之謎
三個壞消息。香港在7月份陸續爆發本地社區群組感染，每天新增確診個案逾百宗，衛生防護中心傳染病處主任張竹君直稱這是「第三波爆發」，政府更收緊限聚措施，市民消費信心明顯下降。
另外，《香港國安法》6月尾出台後，多間外資集團機構也表明有撤資意向。統計處最新數據亦顯示，失業率由上次的5.9%，上升至4月至6月的6.2%，失業人數達約24萬人。
由以上各種跡象，也顯示香港經濟氣氛極度不明朗，但反觀中原城市領先指數仍維持180以上，與上月持平，明顯住宅樓價怎樣也壓不下，各大型新盤旺丁又旺財，好多準買家及市場分析員也大跌眼鏡，那究竟原因何在?
#利率超低 資金泛濫
市民這個月也因新限聚措施，因而少外出而消費大減，零售與飲食業首當其衝，舖市經歷一年的蹂躪催殘後，短期內難見曙光，筆者認為舖市唯一出路，就只有各大小舖主同心減租，共渡疫情。不過衣食住行中，大家雖缺少了「行」，但消費再減也需要有瓦遮頭。
各國央行為抗疫紛紛減息，今年3月美國更重施固技，推出無限量化寬鬆措施，間接推低本港利率趨近零。市場資金泛濫，最近的一個月銀行同業拆息HIBOR更跌至0.24釐，現在買樓新造按揭已低見1.7釐息(H+1.45%)! 買樓或換馬購買力依然強勁，顯示未來數年，利率不再是樓市憂慮因素。
至於失業率上升至15年來高位，達6.2%，但與2003年沙士時期之8.6%仍存在距離，不過由於數據滯後，這點確實是有點讓人擔憂，若失業率再升，自然增加樓市下行壓力！不過政府在早前推出810億元之「保就業計劃」，第一期資助經已發放，意味在未來3至6個月內，僱主將不會裁走香港區員工，加上防疫抗疫基金的首二輪資助，相信短期內失業率應能受控。
#市值12萬億 難撼動
外資樓市走資方面，從現在全港約24.7萬居港外國人中，約有三成持有物業，而《香港國安法》出台後，有投資銀行就估算，可能約一半的持物業外國人會沽貨離港，涉資近5,000億元，這將會大力推低樓市，並睇淡樓市。
但筆者認為，相比起香港私人住宅總市值超12萬億元，那區區5,000億元資本，又豈能大力撼動樓市呢? 加上金管局5月數據顯示，未償還住宅按揭貸款總額只有約15,021億港元，住宅按揭比例仍低於15%，金管局的監管措施奏效，樓市還未見絲毫泡沫!
