作者：熊麗萍，鼎成證券投資策略總監。
雅生活服務爬越招股價
雅生活服務（03319）主要從事物業管理等業務，並以內地中高端住宅、商用（購物廣場、寫字樓及酒店等）以及旅遊地產（位處旅遊區附近而開發的物業）物業為主。集團於今年2月由雅居樂集團（03383）分拆作獨立上巿。
雅生活現時75%管理的物業面積來自雅居樂，集團於上巿前引入綠地集團，作為策略股東並成為優先合作夥伴，除向其收購物業項目，亦獲承諾至2022年期間，每年均獲其700萬平方米開發物業中的物業服務面積，可預期雅生活未來兩年收入增長有所保證。於去年9月底，在管的物業總建築面積為7,618萬平方米，在管旅遊地產的總建築面積為560萬平方米。
集團管理的項目主要位於華南地區，其中廣州及中山地區的項目收入，分別貢獻總收入超過四成及兩成，集團於2017年中向綠地收購物業，令地域覆蓋拓展至濟南、石家莊、杭州、武漢及東莞等新市場，有效分散地區政策風險。集團核心收入為物業管理業務（提供保安、清潔、綠化及園藝及保養等服務），但亦擴大至業主增值服務，包括為業主及住戶提供物業維修、清潔服務、裝修及購物協助，以擴大收入來源。
物業管理公司最大開支是工資，集團的僱員開支一直佔總開支逾五成，加上內地對調高物業管理收費亦有限制，因此，提升管理效率相當重要，數字化及操作機械化運作有助減少員工比例，減輕內地工資上漲帶來的開支壓力，亦避免管理費調升受限制的影響，集團上市籌集資金的15%是用於提升數字化及發展流程標準化，期望未來可進一步改善管理效率及保持毛利率。
集團進一步收購物業管理業務，與及來自雅居樂及綠地集團旗下的物業管理將帶動盈利增長。目前，雅生活業務規模較中海物業（02669）及綠城服務（02869）為小，但雅生活的純利率則接近13%，高於同業平均處於10%以下水平。
雅生活招股獲超額認購逾19倍，巿場反應不俗，並以中間價每股12.3元的發售價上巿，定價合理。首日掛牌遇上港股大跌巿，導致當天收市低招股價23%，執筆之時（3月19日）已見回穩至12.32元，股價重上招股價之上，可吸納作中線投資。
【權益披露：本人沒持有上述股份】
