A 22 23 / 大灣區物業
#中央醖釀政策 大灣區樓市異動
2020年8月份，是深圳建立經濟特區第四十年。傳聞已久的深圳升格為直轄市之說，又再甚囂塵上，深圳樓價也借勢火上加油，迫得政府在7月15日推出史上最嚴厲的樓市調控措施。不過在嚴令之下，大灣區樓市出現微妙變化，購買力急速轉移，珠海及惠州區物業成為大熱之選。
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深圳於7月15日推出樓市調控措施，規定深圳戶籍需要落戶滿三年、社保滿36個月才能置業。新措施出台後，深圳8月二手房成交轉跌，按月跌幅15%。另外，東莞在7月25日亦宣布樓市調控措施，其中所購買住房包括二手樓，必須取得不動產權證滿三年後，方可交易轉讓。
環宇筍盤擅長粵港澳大灣區物業買賣，公司策劃總監李啟明表示，樓市調控措施下，深圳全市各區物業價量俱跌，其中鹽田區和福田區成交量下滑幅度超過20%。不過，大灣區物業依然有其市場，只是購買力轉移到別個城市。
#惠州珠海 忽然熱爆
李啟明舉例說，毗連深圳市的惠州市，近月成交量開始有異動，不少投資者對惠州市物業，特別是惠陽區的樓盤產生興趣。他解釋，深圳限購令逼令購買力轉移他區，而深圳地鐵第十四號線的沙田站，最為貼近惠陽區，因此成為最接近深圳樓盤的選擇。
深圳地鐵14號線是深圳地鐵興建中的一條通勤鐵路，主要負責龍崗區、坪山區及惠州市惠陽區與深圳市區連繫的快速鐵路，全長約63.8公里。深圳地鐵14號線將採用無人駕駛系統。
李啟明指出，粵港澳大灣區物幅員廣大，購買力不可能長期集中一兩個城市，除惠州惠陽區樓盤外，近期投資者亦多關注珠海物業市場，因為當地有些樓盤可做到一成首期(約20萬元人民幣)上車，置業者多視之為上車盤。他解釋，珠海本為宜居城市，地域上又靠近香港，樓價並非太貴，約百萬港元已可購得三房單位，最重要是可做到七成按揭，即大概投資50萬港元，即可成為大灣區業主，實在是一個不錯的自用選擇。
#大灣區 將重新執位
李啟明補充，大灣區樓市方興未艾，其中一個重要原因，是中央有意將粵港大灣區11個城市重新整合，包括深圳在內的物業市場，將會有改弦易轍的改變。因此投資者宜預先打好算盤，上車換樓皆要訂好策略。
內地中科院最近發表文章，倡議整合北京、廣州行政區，擴大上海、深圳等行政管轄範圍。深圳升格為直轄市一說又被熱炒。另外亦有傳大灣區11個城市，將會重新整合，例如成立大廣州市(納入佛山和肇慶)；大珠海市(納入江門、珠海和中山)；深圳直轄市(納入東莞和惠州)。
李啟明指出，上述雖實市場傳言，但並非空穴來風，因為深圳近年發展急速，開發用地已日見制肘，加上深圳本身是承載了1,400萬人口的特大城市，社會配套例如醫院、學校和運動場地等，也欠缺足夠用地來應付社會需要，因此擴區、擴容、或升格為直轄市一說，也有其足夠理據。
#投資自住 未雨綢繆
李啟明認，在買賣粵港澳大灣區的物業時，投資者應先考慮是自用或投資為主，若要補捉國家政策，配合大灣區11個城市整合時間表，那當前的惠州市惠陽區，是博升值的首選；而自住首選，應是可一成首期可上車的珠海西區樓盤。
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#深圳樓價下調
7月份中原大灣區指數報120.88，較上月升0.64%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，深圳二手樓調控措施於7月底出台，料8月份指數具下調壓力。
陳永傑指7月份全球再受新冠肺炎所威脅，中國算是最快速控制疫情的國家，內地經濟活動亦因而急速復甦，11個大灣區城市中，除了香港及澳門兩個特區，就只有江門一個城市的指數錄得微跌，反映中國刺激經濟措施，有助樓價加大力度反彈。
