投資大灣區 今季起風雲
香港疫情喘穩，本地經濟曙光初露。內地比香港更早脫離新冠病毒纏擾，經濟復甦步伐更快更穩，其中已
經全面復市復工的粵港澳大灣區，投資活動一浪接一浪，春江水暖鴨先知，聰明資金早作就緒。本刊今期
探視大灣區最新發展，讓投資者早作準備，隨時出發。
#投資廣東省 江門佔一席
江門市又稱四邑、五邑，是廣東省轄下的地級市，香港人對此絕不陌生，因為江門是著名僑鄉，旅外僑胞達280多萬人，分布在世界107個國家和地區，有「中國第一僑鄉」之稱。
投資江門，首選樓市，原因是在大灣區樓市中，現時江門樓盤最為低水，升值潛力驚人，投資者如以廣州一小時生生活圈為視點，江門樓盤當有無限驚喜，當地鶴山市便是最佳例子。
江門市有三個市轄區、四個縣級市，其中鶴山市樓價約8,000元(人民幣‧下同)/每平方米，這在大灣區中屬十分低水的樓價，要知道在2016年初時，鶴山樓價平均是4,568元/平方米，3年之後即2019年年中，樓價已經是7,585元/平方米，升幅達66%，以投資角來說，在大灣區中尚夫復何求？
若以廣州市中心為核心，以半徑40公里及60公里畫出一個圓圈，當發覺江門市離香港非常接近，乘搭高速鐵路往來香港江門兩地，最快90分鐘便可到達，其他選擇如海路(來往九龍─江門)，陸路(直通巴士)等，非常方便。
投資者「買嘢買未來」，江門市的未來發展就足可憧憬。江門市是未來珠西都市圈內，承接粵西地區的交通樞紐並可拉動西部經濟，其中江海區是江門市極力打造的高新產業區，七家世界500強企業已進駐，銳意發展高機電設備及新一代電子信息產業，當地發展前景無可限量，現在就是投資江門的良機。
再添一筆，國家發改委在《國家新型城鎮化報告2019》中提到，廣東正積極建構省內都市圈體系，並多次提出廣州、深圳兩大都市圈。「大廣州」和「大深圳」兩個GDP達4萬億級都市圈，再加上1萬億元級的珠江口西岸都市圈，經濟總量9萬億元，大家應對粵港澳大灣區的未來發展，再無懸念。
A 2/ 環亞筍盤
#大灣區樓市 專業第一家
粵港澳大灣區發展一日千里，區內11個城市的樓市越益興旺，香港市民在大灣區置業者不計其數。但凡事總有兩極，部份業主真金白銀投資大灣區物業，卻落得爛尾收場。如何在大灣區置業立不敗之地？關鍵在找得一家專業代理。環亞筍盤是其中之一。
香港代理內地物業公司多如牛毛，但能熟悉內地政策、通曉大灣區樓市營銷的公司，可謂少之又少。環亞筍盤投大量線上資源，分析內地樓市走勢及政策，並每月深入分析大灣區房地產政策、市場走勢、土地價格、成交數據和相關交通基建。
上述舉措，是環亞筍盤期望各會員客戶，能夠詳盡了解大灣區內不同城市的發展，幫助他們發掘到心水投資地區，鎖定個人的理想居所。
環亞筍盤從前的經營方針，是以業主介紹新客戶購買物業為主，這種經營方式贏得了良好口碑，不過環亞筍盤位於灣仔的舊展銷中心，已漸難承載客戶的需求。2018年，環亞筍盤進一步以分行形式經營，經過兩年時間現，公司經營方針得到業界認同和客戶支持。
2019年年「反修例」期間，各區交通受到嚴重影響，環亞筍盤不惜工本，提供最安全和舒適的睇樓安排，前往大灣區睇樓的客戶，均全數安排點對點中港專車服務，這種措施贏得了買家好評。
2020年因疫情關係，環亞筍盤不少準買家未能往大灣區考察或簽約，公司與各物業發展訂立「合約冷靜期」以保障客戶利益。同時，公司要求發展商在香港簽署合約和銀行按揭，以保障買賣雙方利益。
環亞筍盤有多年內地物業買賣經驗，每年交易額逾10億元人民幣，有此成績，皆因公司忠於一個信念：買樓之前要「知多啲 SEE多啲」。
環亞筍盤有限公司，是香港上市公司環亞國際實業(1143)附屬公司，是行內唯一有上市公司背景、專營大灣區及海外物業的代理，公司分行遍布港九及新界，深受客戶認可。有興趣置業的客戶，歡迎登入www.gcglobal.com.hk、youtube頻道youtube.com/gcglobal或親臨分行查詢：
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作者鄭偉舜簡介
- 環亞筍盤有限公司 董事總經理
- 《頭條財經報》環球樓市觀望 專欄作者
《東方日報》《經濟一週》海外探房 專欄作者
- 無線新聞財經台「日日有樓睇」客籍嘉賓
- 暢銷書籍《200萬全購低水物業等升值》作者
A 3 4/ 江門交通基建
#香港去江門 最快90分鐘
江門市近年發展迅速，多項大型基建陸續上馬，促令其對外交通更趨完善，市內三個市轄區(蓬江區、江海區、新會區)；四個個縣級市(台山市、開平市、鶴山市、恩平市)，內外交通四通八達，成為珠三角西岸交通樞紐。
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- 鐵路方面，江門是中國最早建設鐵路的地區之一，早在1909年連接新寧（台山）和新會的新寧鐵路已經通車，此後百年當地的鐵路發展從未間斷。2011年廣珠城際軌道交通江門線開通，經過江門市區設有江門東站和新會站。2012年10月，途徑江門市區的廣珠鐵路通車。
深湛鐵路江湛段於2018年7月1日開通，由此可往廣州、深圳、佛山、湛江、上海、北京等地。
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香港市民到江門甚為方便，最快捷的可選擇高速鐵路(高鐵)。
- 方式一：廣深港高鐵換乘廣珠城軌支線，全程約1小時30分鐘
1）廣深港高鐵：2018年9月廣深港高鐵香港段已正式運營。始發站：香港西九龍（始發站）——廣州南（終點站），全程用時約1小時；2）在廣州南站換成廣珠城軌，直達江門東站，約32分鐘。
- 方式二
廣深港高鐵到深圳，換成深茂高鐵到江門站（2024年開通），全程約1小時10分鐘。搭乘廣深港高鐵由香港西九龍到深圳北站，用時約30分鐘；深茂高鐵開通後，從深圳換成深茂高鐵到江門站，用時約40分鐘。
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- 公路方面，江門公路網相當完善，全市公路通車里程9,538公里，境內多條高速公路里程達489公里，分別為珠三角環線高速公路、佛開高速公路、開陽高速公路、新台高速公路、G2518中江高速公路、G2518 江鶴高速公路、G94 西部沿海高速公路、S47 江珠高速公路、G94 江肇高速公路、Kokudou 240(China).svg 240國道、Kokudou 325(China).svg 325國道、S20 廣中江高速公路、G2518 江羅高速公路及佛江高速公路、黃茅海通道橫貫市境。
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- 陸路：香港往江門有直通車服務。香港上車點有太子、荃灣、屯門，終點站為江海汽車客運總站。開車行駛路線：從港珠澳大橋入口出發約40分鐘到珠海口岸，然後經珠三角環線高速、珠海大道、廣佛江珠高速，從禮樂出口下高速，珠海口岸到禮樂高速口大概車程1小時10分鐘。
- 公共運輸方面，江門地區的公共運輸主要由江門市汽運集團提供，其中江門市區連同新會區共有110餘條公共汽車線路，是區內市民的主要交通工具。市區內亦有完善的計程車服務。
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- 水路方面，江門港為廣東省內第二大內河港，並有國家一類貨運口岸新會港和台山廣海港，銀洲湖水域可通航萬噸巨輪，由江門水路到香港95海里；到澳門53海里，每天有多個客運航班往來港澳之間。
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香港有固定航班往返江門。從九龍尖沙嘴海港城出發，途徑珠海斗門，終點江門港，全程用時2小時40分鐘。
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#江門站 10月份通車
江門站通車將是當地交通頭等大事，此站將成為廣東省內第四大軌道交通樞紐，匯集深茂鐵路、廣佛江珠等二十條軌道交通。四通八達的軌道交通路網，將使江門站成為真正的珠江西岸綜合交通樞紐，發揮珠三角輻射粵西乃至大西南交通門戶的重要功能。
#珠肇高鐵 志在千里
最近，廣東省鐵路建設投資集團發布《珠海至肇慶高鐵江門至珠三角樞紐機場段環境影響評價徵求意見稿》。文件指該工程全線設江門、鶴山西、高明和珠三角機場共四個車站，預計2020年12月動工建設，總工期4.5年。
珠海至肇慶高鐵江門至珠三角樞紐機場段正線全長97.701公里，起點至江門站的設計時速為250公里/小時，江門站至終點則為350公里/小時，工程投資估算總額約245億人民幣。
珠江肇高鐵將成為繼深南高鐵、廣湛高鐵之後，第三條接入珠三角樞紐（廣州新）機場的高鐵。至此，把珠三角樞紐（廣州新）機場打造成為珠江西岸新空港中心和通達全國、連通世界的樞紐。
A 5 6/ 碧海銀湖
#碧海銀湖 海景別墅 158萬做業主
香港人皆注重退休後的生活，若你手上有百萬資產，怎樣安排才可高枕無憂？答案是：江門市碧海銀湖別墅。
從珠海西區平沙新城望向對岸，最近深受港人留意的項目「世茂•碧海銀湖」正立足此處，背靠4A級風景區古兜山、內擁中心湖、面向黃茅海，享一地兩泉，濕地公園，同時享有「山湖海泉林」五重景觀的項目，其賣點簡單而直接，158萬元(人民幣‧下同)起就可買到千呎聯排別墅，另贈送800平方呎使用面積，每個單位均有温泉入戶，擁樓價低、環境好、生活指數不高及養生等因素，「碧海銀湖」吸引了嚮往優質生活的客戶。
該項目位處江門銀湖灣濱海新城，主要是以溫泉旅遊以及濱海渡假為規劃重點。現時從港珠澳大橋珠海人工島，往珠海西部經崖門大橋走，到「碧海銀湖」約一個小時車程，但隨着洪鶴大橋於今年11月啓用，及黃茅海大橋於2024年通車，屆時只約40分鐘便可到達。此外，未來的珠斗城軌銀湖灣輕軌站，離「碧海銀湖」只有800米；另外，深茂高鐵深江段亦會於2024年完工，屆時從西九龍出發到珠西樞紐站，只需一個多小時。
#恒生中國 提供按揭
「碧海銀湖」佔地面積約233萬平方米，建築面積約76萬平方米，容積率僅0.3。發展商表示，市場上大多別墅項目的容積率都在0.7至0.9間，「碧海銀湖」斥巨資建這低密度的生態城，全為配合業主對優質生活的要求。
「碧海銀湖」的項目配套中，有五星級酒店、200間商舖、大型超市和水上音樂噴泉廣場等；生活休閒方面，有5D影院、親子互動平台、小帆船、騎馬、GOLF及潛水等多彩活動；更重要的是，項目地理位置優越，所以此處能供應各式野菜、咸淡水河鮮海產等。
「碧海銀湖」別墅入場門檻158萬元，香港買家付三成首期、申請七成按揭，可用香港銀行流水申請，上車價48萬元，每月供款只需七千元左右。另外也有60平方米小戶型的洋房可選擇，入場價80萬元帶精裝修，同樣地可申請按揭上車，上車價只需24萬元。
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A
- 保留原生態自然資源，長在濕地上的房子。
- 二千畝自然資源與配套，相當於在327個足球場面積上，僅用98個面積建房子。
B
- 從渡假方式到生活方式，0.3超低密度，灣區絕無僅有。
- 碧海銀湖3,500畝濱海島居大城，打造山海溫泉別墅， 高層瞰海公寓，約0.3容積率超低社區密度，高贈送空間。
C D E
- 105㎡, 兩層溫泉合院別墅，三房兩廳兩衛連車位。
- 另加贈送面積約70㎡，入場價僅需158萬元起。
F G H
- 260㎡，三層溫泉合院別墅，4房4廳5衛連2車位。
- 另加贈送面積約250㎡，入場價僅需700萬元起。
A 7/ 時代傾城
#頂級學區盤 入場價僅100萬
時代中國於江門市合計推出三大項目，未來會逐步深化粵西地區的投資項目。其中「傾城」系列出身名門，是時代中國的王牌產品線，已落成的「時代傾城」在全國已有15個項目，而第16個正是江門時代傾城。
「時代傾城」位址在市內核心地帶，Art Deco 古典設計風格，再加上實而不華的裝修標準，是高性價比推出市場的打頭陣項目。今次推出的「江門時代傾城」位處江海區核地段，項目正前方為江門一中、江門市知名中學等正宗學區盤，地位等同於香港的33及34校網，而江海區政府則在江門一中旁，所以該地段可謂核心中的核心。
這個核心區距廣珠城軌江門東站，只有800米直線距離，駕車2分鐘即可抵達，乘坐該線路前往廣州南站及珠海站，亦是約30分鐘車程。未來連接珠西地區的樞紐換乘站江門站，可乘坐深茂高鐵前往深圳機場，同時可乘坐廣佛江珠城軌前往珠海機場，交通四通八達。江海區是江門市極力打造的高新產業區，七家世界500強企業已進駐，銳意發展高機電設備及新一代電子信息產業。
江門市是港澳大灣內城市之一，未來珠西都市圈內承接粵西地區的交通樞紐及可拉動西部經濟，因此現在是投資江門的良機，該地區市中心的樓價，是除肇慶以外最「低水」選擇，現時售價僅在¥12,000/㎡，大概只是珠海及佛山的33%樓價、中山的66%樓價。
#廣東都市圈 起錨
國家發改委在《國家新型城鎮化報告2019》中提到，廣東正積極建構省內都市圈體系，並多次提出廣州、深圳兩大都市圈。據悉，廣州都市圈包括廣州、佛山、肇慶、清遠、雲浮和韶關；深圳都市圈包括深圳、東莞、惠州、河源和汕尾。
「大廣州」和「大深圳」兩個GDP達4萬億級都市圈，再加上1萬億級的珠江口西岸都市圈，經濟總量9萬億，佔全省接近九成；常住人口、土地面積均佔全省約七成。
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A 項目位處江門第一中學旁，是當地最強學府。
B 已開通的江門東站，30分鐘內前往廣州南及珠海。
A 8/ 時代天韻
#時代天韻三房戶 78萬元起
如果以廣州市中心為起點，以半徑40公里及60公里畫出一個圓圈，大家會發覺在這個圈內的高速路網非常密集，這個圈內要往返廣州市中心，都可控制在1小時以內。要在這裏找尋「低水」樓盤，江門「時代天韻」的78萬元(人民幣‧下同)入場費，會是一個很不錯的選擇。
江門鶴山的樓價，近年一直處上升軌。2016年1月，鶴山樓價為每平4,568元/平方米；2019年6月為7,585元，上漲幅度約66%。但其上升曲線比較平直，主要是受房地產整體開發成本及城市發展影響，另外原因是交通建設。
鶴山與廣州的廣江珠澳高鐵，規劃時速是每小時350公里，一站即到佛山、五站到廣州，在鶴山30分鐘內就可以到達廣州荔灣區。另外，南沙港鐵路亦在鶴山南站連接廣珠鐵路，可直達南沙港區，到時候該線路可轉乘廣州地鐵18、22號線前往廣州市區及白雲機場。
「時代天韻」受惠鶴山的交通網，距離江門北站只需3分鐘車程，未來經珠江肇高鐵可直達大灣區內所有城市，同時隨南沙港鐵路落成，可轉乘廣深港高鐵直達西九龍。江門市政府預計，將投資100億元興建珠西地區物流中心，從而帶動經濟及人口增長。
#區內低水 最佳選擇
「時代天韻」位處鶴山市中心，步行1分鐘內即是夜市、時代美食廣場、大潤發大型綜合購物商場，生活配套成熟。項目本身有多種消閒、娛樂、康體和運動設施，例如星級標準戶外泳池、500米環形慢跑道、標準羽毛場及大型休憩草坪等等。
「時代天韻」有11棟樓宇合共1,174戶，圍合式設計最大樓距達270米，大部分單位均朝向內園，私隱度高但通風採光良佳。現推出96㎡標準3房2衛、129㎡闊綽4房樓王單位，部分特價單位僅需7,999/㎡，連全屋品牌裝修交付使用，折合入場價為78萬元起，更可以選擇首期15%的一次性付款免息分期，或由國內銀行提供人民幣低息物業按揭付款。
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A 時代天韻獨享30萬平方呎園林泳池。
B 項目雄踞市中心，並毗鄰江門北站(興建中)及鶴山東站(規劃)。
A 10/ 江門旅遊
#最受歡迎景點 打卡必到
江門有「中國第一僑鄉」美譽，祖籍江門的海外華僑華人、港澳台同胞有四百多萬人，遍布世界107個國家和地區。江門是中國優秀旅遊城市、國家森林城市，濱江臨海，風光秀麗而名勝眾多，碉樓、海島、溫泉、生態四大旅遊品牌聞名遐邇。其中有十個景點，是旅遊打卡必到之地。
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- 開平碉樓：開平碉樓與村落於2007年列入《世界文化遺產名錄》，是廣東省唯一的世界文化遺產，是僑鄉文化的典型代表作。開平碉樓現存1,833座，建築結合了中西文化，建築美與田園美融為一體，就像散落在田野上的翡翠，被聯合國專家譽為「震撼世界的建築藝術長廊」、 「世界上最美麗的村落」。
- 圭峰山國家森林公園：是新會得天獨厚的寶貴資源，其生態優美，資源豐富而景點眾多，古今薈翠集高山、森林、湖泊於一身，合生態、人文、休閒於一體。
- 五邑華僑博物館：博物館建築面積約九千平方米，是一個綜合性華僑華人博物館，從中可了解宏大的五邑華僑歷史。博物館徵集了3.9萬餘件展品，館藏文物之多、內容之豐富、價值之高位列內地同類博物館前列。
- 茶庵寺：茶庵寺是江門市郊一處著名的名勝古跡，坐落於江海區外海鎮的五馬歸槽山麓，距市區約十公里，是一處風景幽美的好去處。相傳唐朝天文學家高僧一行禪師，曾居此地觀察天象、繪制星圖。一行高僧俗名張遂，是中國古代偉大的天文學家，與祖宗之、張衡、李時珍齊名於世。
- 小鳥天堂：小鳥天堂是廣東新會聞名中外的生態旅遊景點，佔地面積40萬平方米，樹上棲鳥千萬，鳥類樹森相依，人鳥相處，和諧奇特，是世間罕有的一道天然美麗風景線。
- 長堤風貌街：長堤風貌街位於美麗的蓬江河畔，全長0.8千米，是江門市老商業區和歷史街區。這裏商舖獨具嶺南特色的「騎樓」建築群，充滿了文化氛圍。街內有江門國際青年旅館、高級酒吧以及旅遊購物商店等，風格中西結合，十分有特色。
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其他最受歡迎景點
景點/ 特色
- 白水帶公園：佔地廣大的自然和野生動物區。
- 古兜山溫泉度假區： 有溫泉和間歇泉，沙灘和遊泳池俱樂部等設施。
- 新會博物館： 博物館以學宮為館址，設有12個展廳。
- 梁啟超故居： 晩清名士梁啟超岀生和少年成長的地方。
A11 / 江門美食
#粵菜多姿采 江門有十大
江門是粵港澳大灣區重要成員之一，其飲食文化亦源自粵菜一脈，美味佳肴多姿多采。傳統江門人愛吃而且懂吃，市內轄區如新會、台山等早將當地飲食文化發揚光大，近年當地年輕人更開創「喜茶」品牌，在中港澳風行一時，成為江門市飲食業的代表作。
香港人對江門美食絕不陌生，兩地的早茶、午飯、下午茶、晚飯和夜宵，肚皮運作時間幾乎一模一樣。所不同者，只是江門人對早茶的熱愛程度，在2020年的今天依然熱情不減，一盅兩件，三五知己，是當地老中青慣常暖肚之作，必不可少。「得閒飲茶」是並非空口講白話，因為早茶以外，江門飲夜茶風氣甚盛，不少茶居酒樓，黃金時間俱坐無虛席，非常熱鬧。
江門美食在粵菜中佔不可或缺位置，蒸、燴、煮、煎、炸、煲和燜等件件皆能，烹飪出各式美味佳肴。較出名的有古井燒鵝、外海面和台山黃鱔飯等等。單是一項古井燒鵝，此菜早已馳名中外，其風味具有皮脆汁美、肉香甘甜的特點，深受食客喜愛。據說，古井燒鵝是用南宋宮廷秘方製作，這款可口美食，每年吸引了大量的遊客和華僑專程到江門大快朵頤。
#喜茶品牌 後起之秀
由於江門是廣東著名的僑鄉，是世界文化遺產開平碉樓與村落所在地，中外往來人士不計其數，因此更能吸收中外特色，融合於當地傳統飲食文化。當中「喜茶」品牌便是後起之秀。
2012年，江門市蓬江區九中街，一間面積僅30平方米的奶茶店開業，店名「皇茶」。隨後僅3年時間，這家小店發展有如神助，分店遍及珠三角。「皇茶」因名聲太大，大量山寨店借其品牌做生意，為保護品牌，「皇茶」改名為「喜茶」。
2018年12月24日，第一家香港分店在沙田新城市廣場開業，首天開業排長龍等逾5小時。「喜茶」全盛時期在港有8間分店，在內地有逾三百間分店。
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江門十大美食 (表)
1、恩平瀨粉/野菜宴
2、開平狗肉
3、新會睦洲黃砂蜆
4、台山黃鱔飯
5、古井燒鵝
6、牛腳皮(牛腳跟上的肉繭)
7、陳皮宴(陳皮作為烹食的原料)
8、石蛤飯
9、外海面(麵食小吃)
10、荷塘魚餅
