賣樓雙冠王柏傲莊I 激活新盤市場
專家拆解票王神話 後市把脈
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新世界(0017)與港鐵(0066)合作發展的柏傲莊I，因銷情爆燈而成為城中熱話，樓盤收票逾2.27萬張，榮膺97年後新盤「票王」。本港第四季樓市會否呈報復式反彈？本刊請來多位樓市專家，全面拆解樓市走勢。
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柏傲莊I首輪開售只花四個半工天就收票逾2.27萬張，打破3年前華懋「全‧城滙」紀錄，榮膺97年後新盤「票王」。次輪再接再厲，開售前錄得近2.14萬個認購登記，超額認購逾55.6倍。
柏傲莊項目共分三期，10月份推出第一期已先聲奪人，銷情提振了本來呆滯的物業市場。發展商在10月10日開放示範單位，排隊人龍圍繞商場至愉景新城天橋，告示牌指預計最長輪候時間達8小時。10月11日，罝業人士反應更為熱烈，示範單位在早上11時開放後，發展商在半小時後需要截龍，最終首兩輪推出的767伙可售單位，在短短兩周內迅速沽清，成為疫市奇葩。
#八成用家 豪客六千萬掃四伙
據悉，柏傲莊I買家中八成為用家，兩成為投資者。其中又以大手買家為主，不少買家斥2,000萬至3,000萬元購入三伙或以上單位。最大手買家更涉資5,748.8萬元，一口氣掃入四伙三房單位。售樓當日，現場有不少父母陪同子女到場揀樓，協助子女上車，有些置業者更表明是一次購入3至4伙，讓整個家族成員同住一個屋苑。更有成功購入單位買家直言：「開心過中六合彩！」
受惠新世界與港鐵合作的大圍站上蓋柏傲莊I的熾熱銷情，10月份新盤市場回勇，成交量突破1,000宗大關，共錄得約1,500宗，按月反彈約60%，柏傲莊I佔比超過一半，成交金額更高逾84億元，價量齊備，膺10月暢銷吸金雙冠王。
新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示：「市場剛性需求龐大，且本港持續低息，買家無懼疫市對優質樓盤依然渴求。我帶領設計團隊兩年前構建柏傲莊的環保健康莊園生活概念，正好切合疫情下港人追求的生活質素，熾熱的銷情證明集團的前瞻性及品牌效應進入豐收期。」
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#祥益地產：肯定看好第四季
柏傲莊I之所以能有理想銷情，綜合而言不外乎四大因素：市場求過於供、樓盤位置優越、發展商銷政策略得宜、及新世界發展品牌效應。
祥益地產總裁汪敦敬表示，柏傲莊I的銷售時間(Timing)選擇得很好。他解釋在過往一年的社會事件、新冠病毒疫情，令樓市積壓了相當的購買力，柏傲莊熱賣是響起了「釋放購買力」第一槍。他說新界東的沙田大埔區，最近10年未有大型新盤供應，置業人士、特別是年輕組群「餓樓」已久，市場供應切合Timing自然水到渠成。
根據差餉物業估價署《香港物業報告2020》，沙田區的私人住宅落成量，至2021年只有3,212個，此後無以為繼，因此柏傲莊可謂物以稀為貴。
柏傲莊銷情對樓市有何啟示？汪敦敬對此表現樂觀：「柏傲莊賣五六百萬元，唔係平，但仍求過於供，這是未來樓市的重要啟示。」
汪敦敬對肯定地說，十分看好今年第四季樓市，2021年第一季也持續向好，因為柏傲莊對市場起了漣漪效應，不少細單位業主見後市向好，皆有動力以小換大，一手市場旺場即可帶動二手物業交投。汪敦敬補充，未來兩季樓價有微妙變化，二手細單位樓價會向下調，原因是換樓後供應增加，但柏傲莊這類單位的樓價，樓價會因供不應求而穩步向上。
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#泓亮張翹楚：樓價要先回調3-5%
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，柏傲莊位置坐正鐵路上蓋，是樓盤熱賣最大因素。他解釋，鐵路盤一定熱賣，大圍站是港鐵東鐵線與屯馬線一期的轉車站，往返各區都甚為方便。市場形容港鐵東鐵線的大圍站，就好比港鐵港島線的金鐘站，路線四通八達，是名副其實的交通樞紐，如此「地鐵真上蓋物業」具特殊升值價值，市場追捧自有其原因。
柏傲莊在呎價定位方面，張翹楚認為發展商很有商業頭腦。他分析，柏傲莊I開價較審慎，首批折實呎價不到2萬元，低過之前市場估值的每呎2.1萬至2.2萬元，情況類似兩年前觀塘凱匯，大型新盤於逆市低開，即吸引大批買家。張翹楚認為，上車盤最好賣千萬元以下，否則呎價要低於2萬元，市場才會受落。
不過，張翹楚提醒買家和投資者，柏傲莊銷情佳卻非定可刺激樓市，大家對其他新盤也不要太樂觀。他解釋，本港失業率已達6%以上，未來兩季可預見惡化至8%，樓市雖云未受經濟情況影響，但買家始終要看社會大局勢。張翹楚預計2020年樓價可微升3%，但在明年首兩季，會有3%-5%的回調，至年中才可回順升軌。張翹楚補充，影響樓價的主要因素始終是供求問題，千萬元以下新盤會有人搶購，呎價1.8萬元都會有人入市，但每個項目不同，柏傲莊的成功未必可以複製。
按差估署數據，最近8月份私宅售價指數報380.6點，比今年1月379.7點，反升0.24%。4月份時樓價指數雖跌至377.5點，但5月已急彈至386.1點，可見樓價升得快，跌得慢。再參考中原CCL指數由今年初176.98點，至10月12至18日176.85點，僅跌0.07%。
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#日日居張珀鳴：新盤主導市場
日日居擅長物業投資，公司總裁張珀鳴表示，新世界品牌效應和創新付款安排，直接推動了今次的柏傲莊銷情。他說新世界的樓盤質素向有保證，其建築裝修甚為穩當，多年來建立了良好的品牌商譽，加上近年其樓盤每有令人讚賞的貼身設計，以柏傲莊I為例，就有適合一家大小使用的洗手間最新設計。
另外，張珀鳴提到柏傲莊的付款辦法亦吸引，其中的建築期付款，只需在簽署臨約當日及180天內各付樓價5%訂金，餘額90%將在2022年9月入伙才付清，買家有近兩年時間安排資金。
張珀鳴補充，柏傲莊賣樓宣傳也是一絕，他指發展商早有準備，早在2017年1月份就已在大圍站上蓋高懸巨型掛布，顯示地鐵MTR與新世界發展廣告，巧製了同區市民「可望不可即」的氛圍，難怪當日抽中前籌的買家形容「難中過六合彩」，難掩他們的喜悅!
對於後市，張珀鳴指柏傲莊樓盤熱賣，是地理位置、銷售策略及付款辦法配合下的成果，但整體樓市可否食髓知味，這是另一個故事。他指在2020年第四季，有近廿個新樓盤同時在市場推出，因此可預見未來兩季，市場仍是由新盤主導。由於柏傲莊珠玉在前，張珀鳴料新盤樓價將有5%-10%升幅。
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［拆BOX］
#A Cheng新思維 疫市突圍而出
鄭志剛的英文名是Adrain(市場暱稱A Cheng)，這位新世界發展執行副主席兼行政總裁出身商界，但擁有藝術與設計資歷。他主政後的物業發展業務，每多滲入創意及科技元素，並將旗下物業視作藝術品。
以柏傲莊為例，採用都市田園為設計概念，並以大阪的園景設計顧問Ohtori以日本傳統常見的稻田為基礎，建構出一個親子有機園圃，約28萬平方的園林及會所面積，體現「LIVE BEYOND WELL」嶄新生活理念。設計團隊還包括來自挪威、屢獲殊榮的會所設計師Snohetta、芬蘭的野上燒烤木舍設計師Avanto，以及本地Daydreamers和香港建築師 Ronald Lu & Partners等。市場認為，柏傲莊並非只是一個單一樓盤，而是一整個 PAVILIA COLLECTION住宅建築系列。
另外，鄭志剛在零售業務上亦引入新意念，集團旗下商場K11 MUSEA結合了藝術、文化和商業的創意體驗，同時在疫情初期已加快展開新智慧零售模式，開拓多元化的新營銷渠道，包括打通線上線下、串流直播、e-shop、AI、大數據、IOT物聯網等，聯同精準CRM系統，令K11 在逆市中跑出，在疫市中帶動了「報復式消費」。
本港第二季零售銷售額按季跌7%，但K11 MUSEA比第一季反彈35% ，9月份十幾日內營業額逾3億元；同期營業額卻較8月升了兩倍。此外， K11亦為 VIP 提供送貨及送餐服務 ，在疫情另拓服務方式，並得到客戶的支持，7至8月份的整體銷售額，有15%來自這種全新銷售方式 。
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