美聯物業首席分析師劉嘉輝
【標題】私樓供應短期情況未變
新一份《施政報告》終於發表,未有為住宅市場有任何放寬按揭保險及減辣等措拖,房策上主要集中公營房屋層面,如重建石籬中轉屋、重建房委會工廠大廈、重建大坑西邨及過渡性房屋等,反之私人住宅層面則相對較少。至於土地供應方面,《施政報告》提及的古洞北/粉嶺北發展區、小蠔灣車廠、明日大嶼等多個方案增加住宅及土地。然而,預期發展需時,未會為短期供應帶來顯著增長。在目前私人住宅供應仍然偏低,量化寬鬆、低息持續、資金充裕等支持下,料樓價仍呈平穩發展。
事實上,上述住宅供應發展需時,要數年後才會落成。而根據本行預測,未來五年(2020年至2024年)平均每年私樓落成量維持約18,000伙水平,雖然較2010至2019平均每年有所增加,惟對比1999年至2003年高峰期平均每年約27,000伙大減逾三成。
減辣影響 立竿見影
上一份《施政報告》推出放寬按揭保險措拖,令到即使今年樓市雖然備受疫情打擊,但逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊宗數仍然按年急升。據資料顯示,本年截至11月23日二手住宅註冊量中,逾600萬至1,000萬元宗數已錄17,457宗,比起去年同期11,563宗按年大幅高出約51%,甚至比起去年全年13,027宗高出約34%。整體而言,本年二手住宅註冊無論宗數抑或金額均已超越去年水平。
正因逾600萬至1,000萬元二手宗數大幅上升,成為今年整體二手住宅註冊量超越去年同期逾一成的主要動力。據資料顯示,本年迄今(截至11月23日)全港二手住宅註冊量錄41,928宗,較去年同期37,526宗,多出約11.7%。值得留意,整體二手宗數甚至已超過去年全年41,278宗,輕微高出約1.6%。
逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊宗數按年大幅上升,足見放寬按揭保險,協助不少市民上車及換樓;雖然整體二手宗數已超越去年全年,惟期間樓價未有因此而顯著向上。「美聯樓價指數」最新報163.46點,年內迄今錄約0.93%的輕微跌幅。
不過,今次《施政報告》提及推展房地產信託基金、促進私募基金的發展、以及推動香港的家族辦公室業務等措拖,加上「傑出創科學人計劃」,料會增加人才來港,對本港的住屋帶來需求。
表:2020年(截至11月23日)各類金額的二手住宅註冊量與去年同期及去年全年比較
2020年 (截至11月23日) 二手住宅註冊量 |
2019年 (截至11月23日) 二手住宅註冊量 |
與去年 同期比較 |
2019年全年 二手住宅註冊量 |
與去年 全年比較 |
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600萬元或以下 | 18,598 | 19,884 | -6.5% | 21,634 | -14.0% |
逾600萬至1,000萬元 | 17,457 | 11,563 | +51.0% | 13,027 | +34.0% |
逾1,000萬至2,000萬元 | 4,594 | 4,563 | +0.7% | 4,989 | -7.9% |
逾2,000萬元 | 1,279 | 1,516 | -15.6% | 1,628 | -21.4% |
合計 | 41,928 | 37,526 | +11.7% | 41,278 | +1.6% |
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心