先機地產_美聯_劉嘉輝
【標題】樓市回顧與展望
2020年將盡，今年香港的經濟深受疫情影響，樓市亦難獨善其身，持續反覆波動。全年樓價難脫「窄幅上落」局面，惟至今樓價仍展現極強的「免疫力」，能抗衡利淡因素的衝擊，「美聯樓價指數」至今僅微跌不足1%，年內最高亦不過跌約3.1%，亦曾反彈逾4%，樓價整體表現較08年「金融海嘯」大跌約12%更為平穩。綜觀港樓價不跌的原因，除了本地私宅「供應少、需求大」的基本因素外，年中各國為振興經濟而持續「放水」救市，導致環球資產價格水漲船高，亦是樓市能抗衝疫情的重要「疫苗」（見圖）。
成交方面，新盤銷售一度因疫情及限聚令而暫停，受到影響自然較深。綜合資料顯示，今年登場的全新盤及單位總數明顯減少，由去年18,316伙，跌至截至12月13日止的13,146伙，較去年全年跌逾28%；全新盤推出的數目減少，導致銷售「量額齊跌」，估計今年新盤銷售量錄約1.45萬伙，按年跌約22%：全年銷售金額估計錄約1,620億元，按年亦跌近兩成。
美聯樓價指數
相較之下，二手表現較為優勝，出現「量額齊升」的情況，據資料顯示，料全年二手住宅註冊量可達約4.7萬宗，按年約13.9%；金額有機會達3,770億元，創10年新高之外，按年亦升約14.1%。這種「一手跌、二手升」的情況，是2013年推出「一手銷售條例」後首度出現，反映新盤受到疫情的影響較二手為大。
展望2021年樓市，估計全年有機會登場的全新盤單位總數接近33,000伙，以元朗及天水圍的7,570伙居首，其次是將軍澳及西貢的4,296伙，啟德及觀塘的4,251伙則佔全港第三。當然，項目於年底前推出與否，最終要視乎發展商銷售策略，至於待批預售項目更要視乎獲批的進度。雖然潛在新盤供應超過3萬伙，但根據過往經驗，每年實際登場的單位明顯為少。再者，《施政報告》於房策上主要集中公營房屋，至於私人住宅則以長遠供應為主。相信中短期供應未有大幅增加下，估計明年實際會推出的單位約1.8萬伙至2萬伙左右。
二手方面，估計明年有望延續「量額齊升」的局面，註冊量將達到5萬宗，按年增逾6%，創自2013年以來的9年新高；註冊金額則有望達到4,200億元，按年升逾11%，並創11年新高。筆者想強調，雖然疫情走向仍是未知之數，但基於本港剛需強、息口低、資金多及供應少等利好因素未變，加上業主已漸消化疫情的影響，相信整體樓市會漸趨回穩，明年樓價有望穩中向好。
