順豐房託收入平穩
順豐控股(深：002352)分拆旗下物流地產物業順豐房託(2191)在港上市，招股日期為5月5日至10日，預期5月17日上市，發售5.2億個基金單位，90%配售，10%公開發售，另有5%超額配股權，每股招股價為4.68元至5.16元，集資最多26.83億元，按每手1,000個基金單位，入場費5,212元，以上限價5.16元計算，市值約41.28億元，獨家保薦人為星展。
順豐房託投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，所有該等物業均為現代物流地產(包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心)，且戰略性地位於香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。於21年3月底，估值達到60.99億元。而其中香港物流物業順豐大廈估值達到52.8億元，佔整體組合86%，另外，順豐房託在佛山市及蕪湖市分別持有佛山桂城豐泰產業園和蕪湖豐泰產業園，估值合計8.1億元。香港順豐大廈在香港青衣航運路36號，鄰近葵涌九號貨櫃碼頭和香港國際機場，可出租面積達到16萬平方米。於去年底，物業合共有33名租戶，截至去年底止月度，租金收入總額排名前五位的租戶(其中三名為順豐房託基金的關連人士)，約佔總租金收入的80.1%。
近年公司收入平穩，18至20年收入分別為2.55億元、2.69億元、2.79億元，若扣除投資物業公允價值變動，18至20年經調整純利分別為7,059萬元、9,403萬元、8,071萬元。按照最高發售價計算5.16元計算，集團預計於上市日期至21年底期間，基金單位持有人應佔溢利及順豐房託基金的可供分派收入分別將不會少於約1.12億元及1.37億元。預測每基金單位分派0.1724元，年化每基金單位分派0.2747元，預測年化每基金單位分派收益率為5.3%。引入兩名基石投資者，包括中國東方資產管理和加拿大資產管理CI Global Asset Management，合共投資約5,000萬美元(約3.88億港元)，按中間價計算，約佔發售股份15.2%，設6個月禁售期。順豐房託擁有三項物流物業，八成收入來自母公司順豐及其關連公司，是一隻收入平穩的房託收息股，投資者不妨留意一下。
本人為證監會持牌人士，並沒持有上述股份。
張智威
聯席董事
信誠證券有限公司 Prudential Brokerage Limited
