黃文鑫 ( 筆名：白賴仁)
標題:穩定收租股
最近市況不好，就靈活炒賣指數天天大魚大肉，買正股的準備入糟糕灣吃肉餅飯了。這個時間現金為王，不要做太投機性的決定相信是聰明的，這次分享是較少見的上市方式—房地產投資信託基金。
以房地產投資信託基金作為投資工具房地產投資信託基金為集體投資計劃，以基金單位信託形式組成，主要投資於產生收入的物業，並以其收入向基金單位持有人提供穩定回報。投資者持有房地產投資信託基金的基金單位，可分享房地產投資信託基金所持物業的利益及分擔有關風險。
在香港，投資於房地產投資信託基金的基金單位主要受到房地產投資信託基金守則及組成房地產投資信託基金的信託契約所監管，並提供下列裨益：
• 房地產投資信託基金業務重點明確，因為房地產投資信託基金無法完全自主從事房地產以外的業務，或擁有重大的非房地產資產。
• 房地產投資信託基金守則規定，在若干調整限制下，房地產投資信託基金於各財政年度必須分派最少90%的經審計除稅後收入淨額。
• 與直接投資於房地產相比，資金流動性更好。
• 房託管理人獲證監會發牌認可及持續監管。
• 具有企業管治機制，並由獨立受託人監督遵守情況。
有一些倉庫，自己公司要使用，不想變賣但又想套現資金出來，房地產投資信託基金就是好方法，這也是順豐控股選擇的方式。順豐房託基金（02191）為一個以基金單位信託形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。
順豐房託基金為首個將於香港上市並以物流為主的房地產投資信託基金。順豐房託基金的投資重點應為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。順豐房託基金初步組合中的三處物業為投資者提供直接獲得於香港及中國現代物流地產的機會。順豐房託基金由房託管理人管理，其主要投資目標為向基金單位持有人提供穩定分派、造就長期可持續分派增長及提升順豐房託基金物業價值。
順豐房託基金的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，所有該等物業均為現代物流地產（包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心），且戰略性地位於香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐：
•香港物業：為一個於2014年竣工的15層高的「坡道式」現代物流地產，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。香港物業位於青衣，鄰近連接全球其他商業港口的葵青9號貨櫃碼頭，毗鄰香港國際機場，並可通過港珠澳大橋及廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎設施到達。
•佛山物業：為一個於2021年竣工的現代物流地產，配備有智能技術及量身訂造的設施，如自動分揀及供應鏈支持設施。該物業位於臨近佛山沙堤機場、佛山西站、廣州火車站及廣州白雲機場的戰略位置。
•蕪湖物業：為一個於2019年竣工的位於鳩江經濟開發區的現代物流地產，該區域乃蕪湖的政治、文化及金融中心，亦為長江三角洲經濟區的核心物流集聚區。該物業亦緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及連接長江三角洲經濟區北部及南部的寧蕪高速。
於2021年3月31日，物業的可出租總面積約為307,617.5平方米，評估價值為 6,099.9百萬港元。於最後實際可行日期，物業的平均出租率約為95.3%。於2020年12月31日，物業合共有33名租戶，截至2020年12月31日止月度，租金收 入總額排名前五位的租戶（其中三名為順豐房託基金的關連人士），約佔總租金收入的 80.1%，而順豐關連租戶約佔同期總租金收入的80.0%。約90.9%的租戶（按可出租面積 計算）來自物流行業，而其餘租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。
房託管理人認為，順豐房託基金為基金單位持有人提供具吸引力的投資組合：
• 位於香港及中國戰略位置的優質物業組合 。
• 利用香港及中國物流及電子商務市場的增長。
• 優質及穩定的租戶基礎。
• 信譽卓著的發起人，於物流領域具有強大網絡及豐富經驗。
• 通過未來從順豐控股股份集團收購管道資產而產生的增長潛力。
• 經驗豐富的管理團隊，擁有良好的往績記錄。
順豐房託基金的目標及投資策略
就順豐房託基金而言，房託管理人的核心目標是向基金單位持有人提供穩定分派、長期可持續的分派增長以及提升順豐房託基金物業的價值。房託管理人擬通過在全球範圍內持有及投資優質而有收入的房地產（主要專注於位於香港及中國的物流地產）實現該目標。
房託管理人打算實施以下策略實現上述主要目標：
•資產管理策略：積極管理順豐房託基金的業務及運營表現（包括優化租用及租賃續約率），以實現更高的收入增長以及跨地區及跨資產類別的多元化收入流。
•投資與收購策略：尋求具有收入及資本增長潛力的收購機會（無論該等機會來自順豐控股股份集團或第三方），以為基金單位持有人提供可持續回報並提升資產價值。
•物業開發策略：開展對現有投資組合具有增值作用的物業開發及相關活動，並於必要時針對其現有物業開展再開發活動，以滿足主要租戶的運營需求及規範。
•資本與風險管理策略：通過管理順豐房託基金的債務融資成本及利率風險來優化順豐房託基金的資本結構，從而保持穩健的資產負債表。採取審慎的現金管理，維持充裕的流動資金及融資能力，以於戰略機遇出現時利用戰略機遇。
這房託基金買入時間不用急，反正收益以派息為主，適合有閒錢的朋友靚價買入。
（筆者並未持有上述股份）
