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未來港樓是升是跌？
社會氣氛低迷，移民潮加劇，政治又堅持防疫政策，導致香港經濟自2019年後仍無起息，但數年來港樓仍能於高位徘徊，惟近月樓盤蝕讓新聞逐漸湧現，「業主劈價150萬！」、「賣家料損手15%」、「九年帳面貶值逾130萬」……究竟港樓是否已窮途末路？未來港樓是升還是跌？
對於此類樓盤蝕讓新聞，確是「知就笑死，唔知就嚇死」。閱讀財經新聞前，務必先了解新聞的本質，新聞媒體泛濫，要突圍而出，必須報導最為juicy的新聞。過去十年，撇除某些季度的短期震盪，港樓幾乎只升不跌，再報導樓市高企的新聞已無新聞價值，只有「劈價」、「蝕讓」、「貶值」字眼能吸引無樓一族的眼球。宏觀全港樓市，2022年上半年二手成交共有17514宗，估計當有若有695宗蝕讓個案，只約佔成交3.97%，縱然蝕讓比例為近十年新高，但以3.97%成交唱淡樓主亦似乎以偏蓋全。
當然，我亦不會以3.97%去繼續唱好港樓，畢竟各人買入時期及持貨成本不同，不能以單一數字去詮釋。對於未來港樓的前景，我不敢妄下判斷，但想與讀者以宏觀分析。
環球樓市表現皆跟從經濟變化，GDP從來都是最直接判斷地區樓市走勢的指標。受社會氛圍及政策防疫政策影響，本地GDP過去數年已跑輸國際一線城市，同樣，過去數年即使樓價依然高企，但走勢明顯疲弱。若要經濟全面復甦，只能盼今屆政府生生性性，體察民情。
十年前美國量化寬鬆令港樓起飛，導致不諳經濟學人士認為量化寬鬆就可炒起樓市。但2020年疫情下美國量化寬鬆早已超越十年前的水平，但港樓仍然不為所動，全因量化寬鬆只屬樓價上漲的必要條件，量化寬鬆令樓價上升的原理在於：市場貨幣供應量上升，實體經濟產出維持穩步上升狀況，而經濟活動持續，最終愈來愈多資金追逐數量穩定的產出，令產出價格上升。但2020量化寬鬆後，本地經濟活動不斷萎縮，最後資金選擇流入股市，令港樓未能如十年前受惠。樓市是升是跌，任何貨幣政策及財政政策只屬輔助，最終還看經濟好壞。
另外加息又是決定港樓升跌另一大議題，受聯繫匯率影響，為防止套利行為加劇，未來加息是無法避免。但對比美國現時CPI按年升9.1%，香港最新CPI按年只升1.2%，跟隨美國加息實在畸形。現時估計美國本年度會最少加息8次，港樓走勢仍需靜待本港跟隨加息次數。
雖經濟環境未明，但我對港樓前景亦不會過於悲觀。對比過去廿多年，現時只有不足三成物業仍在按揭，加上銀行收緊壓力測試要求，即使經濟進一步放緩，相信亦不至於重回1997年或2009年斬倉式暴跌的慘況。
數月前財政預算案推出放寬按揭成數計劃（波叔plan），不少收入穩定的年輕人心大心細考慮入市。即使環境未明，但如已有充足打算，我認為亦不妨一試，但切忌將貨就價，為求上車購入奇形怪狀的納米單位，如樓市不幸遭殃，此類單位必首當其衝。
