#工商舖半年結 否極泰來
轉眼間2022年過了一半，疫情仍反覆未止，本地工商舖市場在第五波疫情衝擊下，最差時間已過。疫情持續，生活仍要繼續，筆者在此跟大家分享美聯工商舖半年結，與大家回顧半年來民生經濟狀況，並憧憬下半年走勢。
今年初爆發第五波疫情，加上俄烏戰事導致股市波動、通脹升溫等因素，令工商舖市場大受打擊，今年上半年工商舖整體成交量，較去年同期大挫近三成。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據，計及逾億元公司轉讓買賣個案在內，今年上半年工商舖合共錄得2,655宗買賣，按年跌28.5%，成交金額則錄497.1億元，亦按年跌31.6%。
#積壓購買力 有待釋放
受外資基金追捧的工廈難逃疫情衝擊，投資者於上半年減慢購買步伐，加上發展商減推新盤，導致工廈拆售個案減少。雖然上半年工廈售價平穩，但是成交量按年跌21.2%，僅錄得1,573宗成交。
然而，在市場渴求數據中心及本地網購活動愈趨頻繁下，上半年本地錄得多宗與數據中心及貨倉相關的逾億元「大刁」，佔上半年十大工廈大手成交中的六宗。依筆者看，港府於北都發展創科，這種產業需要龐大的數據中心作後盾，本地數據中心的需求日益增長，相關成交將會平穩上升。
據資料顯示，今年6月工廈註冊量錄285宗，按月升18.3%，註冊金額為25.52億元，按月跌26.3%，註冊量躍升主因，是該月共有8宗與荃灣有線電視大樓相關的成交，涉及金額達16.6億元。同時該月亦錄6宗逾億元成交，是自2021年7月以來最多。
由此可見，隨着政府放寬社交距離措施及防疫限制，本港經濟已逐漸復甦，以致6月舖位註冊量急升。更何況，環球通脹升溫，不少投資者選擇購入工廈保值。筆者預料，下半年工廈成交量達1,700宗，較上半年升約一成，總計全年可望達到3,273宗，下半年租售價亦料可再升5%以內。
#零售回穩 重點在通關
雖然政府已逐步放寬防疫措施，並於4月初派發電子消費券，以致零售表現逐漸回穩，本港4月份零售業總銷貨價值按年升11.7%，惟商舖投資氣氛仍受第五波疫情拖累，今年上半年商舖成交宗數僅錄655宗，按年跌32.5%，金額約149.6億元，按年降23.2%。
本地零售及飲食業與旅遊業悉悉相關，奈何大家苦等多時，仍未見通關時間表，不少核心區業主寧可減租，以短約形式租出旺舖，吸引民生品牌趁機進駐，取代遷出的奢侈品牌，令本地零售生態大執位。另亦有品牌趁市面租金下跌而同區搬遷，細舖搬大舖，百業以疫市下的經營智慧尋找機會，並支撐過來。
盼新一屆政府上任後，香港能與内地和國際儘快通關，讓零售及飲食業再見曙光，亦為冰封多時的旅遊業解困。此外，政府於8月份發放第二期電子消費劵，料可刺激下半年舖位成交，並保持平均每月120宗以上水平。
#寫字樓市場弱 新丁跑出
上半年寫字樓市場表現疲弱，企業對承租寫字樓的態度審慎，以致甲乙廈租售價俱跌，其中甲廈租金上半年累跌3.0%，售價亦累跌1.7%。當中灣仔的售價受重創，今年以來累積跌20.6%，最新呎價跌至23,114港元。此外，五十大甲廈成交量亦按年挫六成，上半年僅錄得39宗買賣。而整體甲廈空置最新達9.9%，創近8個月新高。
雖然寫字樓市場未見起色，惟本地甲廈市場一向穩健，其反彈關鍵乃與内地和國際通關，只有貿易恢復往來，才可增加投資者信心，並帶動投資氣氛。而且今年下半年將有不少全新甲廈落成及啟用，近月便有多宗與新甲廈相關的大額買賣及租務成交，包括近期開售的灣仔Novo Jaffe於6月接連錄得買賣成交，而太古坊二座及中環The Henderson等全新甲廈亦獲企業預租。
#調整期後 甲廈租已見底
筆者認為，甲廈租金經歷2年多的調整期，相信已見底，預料下半年會輕微回升，今年全年整體甲廈售價及租金升幅在5%以内。假如下半年疫情持續受控，政府未再收緊防疫措施，並繼續與內地商議通關事宜，工商舖成交量將會轉趨平穩，下半年料達約2,900宗，較上半年升約一成。
