P18/ 物业投资专家
#与波叔对质 负资产重临
美国联储局在9月22日公布议息结果，一如市场预期加息0.75厘，利率升至逾14年高位。汇丰银行亦随即将P按(最优惠利率)加至5.125厘。财政司司长陈茂波称，今年首8个月本港住宅市场楼价下跌约6.7%，认为虽然加息会增加供楼负担，成交量亦相对淡，但相信物业市场不会出现断崖式调整风险。但事实又如何呢?
笔者查看十大屋苑买卖统计数据，2022年8月份对比上年同期成交宗数与总值，经已出现断崖式下跌。2021年8月份十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记，共录得313宗，总值27.18亿元。而2022年8月份合约登记，则只录得168宗及13.38亿元，较上年同期分别下跌46.3%及50.8%。
#楼市下跌 有如断崖
中原地产十大屋苑2022年9月中的周末成交数目，只录得个位宗数，按周回落50%。部份屋苑包括康怡花园、丽港城、黄埔花园及映湾园更出现零成交情况！此外，美联物业综合土地注册处资料显示，2022年截至9月20日为止，二手住宅注册量录28,272宗，比同样寒冬的2003年沙士同期更低(30,456宗)。近日楼市资讯均录得，在5年内购入物业者屡现蚀让个案。
当然，成交宗数与总值下跌，可能只反映成交萎缩，正如司长波叔所讲：「未必影响到相对硬净的楼价」。不过读者可细看中原估价(主要银行)指数，这是衡量大型银行对楼价估值的参考指标。截稿前最新报11.47点，对比8月份高位40.79点已大幅度回软，显示银行按揭取态谨慎保守，也预示楼价承接能力将会不足。
之前持续严厉的防疫政策，直接或间接地影响到近日「渣打香港马拉松」取消举办今年的赛事，但同一时间，新加坡的「渣打马拉松」则高调宣传。此外，明年的「世界龙舟锦标赛」将由香港改为在泰国举办。另今年至少10个国际展览和大型活动移师外地，当中更有五个重要贸易展转战新加坡。
#劈价卖楼 呼之欲出
上述境况令香港声誉受损，令更多人觉得本港复苏步伐相对慢，增强其移民意愿，更多人为准备移民而劈价卖楼。据中原地产资料，直至2022年9月11日止，不少屋苑楼价累积跌幅超过15%，例如得宝花园、维景湾畔、新都城、翔龙湾、德福花园及深湾轩等，对比年初平均呎价下跌15%以上，得宝花园更暴跌达23.8%，由年初呎价18,933元下跌到14,419元，可谓跌幅惊人。
笔者相信，近两三年受惠于「林郑Plan、波叔Plan」而采用高成数按揭进场的新业主，也有机会跌进负资产行列了。
