地產持續出險 行業重塑看好龍頭房企
10月16日，中共舉行二十大，市場及社會都在觀望靜候中國最高層領導的最新政策風向，是否有更多刺激經濟，穩定市場的政策出台。
地產行業去年受疫情影響疊加嚴厲的監管政策影響，市場加速出清，連環效應顯現。地產股在二級市場的估值快速下降，甚至過低。
筆者認為，地產行業仍然是中國經濟的支柱性產業，以十八萬億的體量作為中國經濟的重要支撐。就中國國情來看，中國居民相當大一部分家庭資產為房屋，這意味著房地產並非單純的商品，還聯繫著民生與眾多產業。如若中共要尋求經濟發展、社會安定，穩住地產是必不可少的任務。
二零二二年以來，中國政府頻繁發佈地產利好政策，從信貸到需求，刺激行業復甦。上個月底，國家財政部發布通知，對一年內住房先賣再買家庭給予個人所得稅退稅優惠；人民銀行亦宣佈自2022年10月1日起，下調首套住房公積金貸款利率15個基點，5年以下和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調至2.6%和3.1%，二套利率政策不變。此次下調為15年8月以來第一次下調，目前首套公積金貸款利率為歷史最低點，促進市場購房需求進一步釋放。同時，中國政府要求國有大型銀行在今年最後四個月裡為房地產行業提供至少6000億人幣的貸款，為房企「輸血」。
筆者相信，促進內地房地產市場平穩健康發展的政策正在合力形成。如果供、需兩端政策持續加碼，銷售有望逐漸築底、緩慢復甦，按年跌幅受益於基數走低收窄更快，其中需求側，截至9月，32個超高/高能級城市中仍有超2/3的城市最低首付比例高於上一輪周期最低水平；供給側仍須關注圍繞改善企業融資環境等信用修復政策，中期維度上看，此類措施也有助於提前緩解重點城市潛在供需缺口。
近期伴隨行業供需兩端政策逐步加碼，行業基本面有望於本季度逐步築底、緩慢復甦；在企業層面，財務穩健、土儲優質、拿地積極的均好型房企將率先進入規模擴張和穩健擴表的良性循環。
今年5月，碧桂園(02007.HK)成為國內首批發行附帶信用保護工具公司債的示範民營房企，成功發行5億元公司債，公司迄今為止在償債記錄方面沒有出現問題。9月16日，公司又成功發行15億元全額擔保中期票據，票面利率低至3.2%，認購達2.86倍。近日集團股東購買債券合計5,907,200張，累計購買金額3.25億元，令市場對公司資金流更有信心。
自房地產進入嚴厲的監管時期以來，地產房企因較高的債務量而面臨流動性緊張的問題，特別是民營房企在融資方面較之國有控股的房企處於弱勢，因此地產投資偏好開始更為關注國企。但筆者認為，民營地產並非全部喪失了投資價值，民營地產估值較之國企更為低，若是能夠發現優質的民營房企，仍有很大的投資機會。
整體來看，碧桂園(02007.HK)作為地產行業的龍頭，從去年下半年就開始調整了投資策略和投資強度。根據中期業績披露，碧桂園2022上半年權益合約銷售额為1851億元，權益銷售回款率為92%，項目去化進度在嚴峻的市場環境下較為理想。
該公司在一線到五線城市均衡佈局的宏觀策略下，根據市場機會向著確定性的市場進行配置。建議投資者可留意碧桂園(02007.HK)，適逢低位吸納。同時，碧桂園中期披露有息債務為2937億元，較上年底下降7.6%，未來如何持續減輕債務體量仍需要投資者關注。
(撰文 : Vantage客席分析師李慧芬)(本人並沒持有以上股票)
