要點：
– 從不睇錯市的李嘉誠都賣樓，香港樓市會否大難臨頭?
– 李嘉誠不單止賣香港樓，還有賣英國樓，所以勿以單一交易論全局
– 看到資金流向，就能推斷推斷背後思維
誠哥賣樓真相
長實於九月月底宣布沽出旗下中半山波老道21號豪宅項目。李氏父子獨具慧眼的印象早已深入民心，加上近期樓價回調又是全城熱話，賣盤一事自然成為媒體炒作題材。作為民間經濟領先指標，李超人家族賣樓套現的行為，不禁令人猜測香港樓市是否已響起喪鐘？
勿以單一交易論全局
談及長實集團大手沽出物業項目，最為經典莫過於2017年以402億沽出中環中心大部分業權，沽出後本港甲級商業大廈隨即由高位回落。媒體為求炒作，故意借鑒此事暗示本地樓市光景不再復返。事實上長實業務遍布全球，單從一筆交易猜疑後市走向是何等荒謬。近期長實於英國亦沽出不少物業，為何又未見傳媒報導「誠哥看淡英國」？若單從一筆賣盤作判斷，恐怕長實早已看淡全宇宙。
綜合長實近年對香港房地產的操作，與其說李氏看淡港樓，不如說其對港樓的投資策略有所改變。回望疫情至今長實的房地產交易，當中共斥資約265億買入五項住宅官地及市建局項目地。若單純以淨資金流計算，疫情以來長實對香港樓市有淨現金流入，與坊間的說法有所出入。
以投資取向推斷背後思維
但大財團資金的流向並非重點，更為重要的是看透資金流所隱含的投資思想。過去兩年半長實在本地樓市的舉動，可綜合三個重點：（1）沽出豪宅項目，（2）買入住宅地皮，（3）申請改建商業項目為住宅。
其舉動亦正反映香港現時的經濟走向，我嘗試逐一解讀，（1）高收入人士移民及外資撤離令高尚住宅項目需求大減，租值大不如前，（2）即使樓市回調，港人對私人住宅仍有需求，（3）即使日後開關，受全球經濟衰退影響，恐怕旅遊業及商業亦難以全面復甦。
「做deal」心態
李氏父子「做deal」一向精明，長實涉及的交易往往能低買高賣。除歸功於其獨到眼光外，其交易心態亦不容忽視，我用八字概括誠哥洽談生意的手法：「待價而沽，伺機而動」。我創業多年，明白商討交易時，切忌讓交易對手知道你著急於完成交易，否則只會被牽著鼻子走。由數年前內地大財團來港，財雄勢大的於高位接盤，到今時今日小業主為套現紛紛割價賣盤，於交易中著急的一方總是容易吃虧。反觀長實於交易中從容自然的態度往往令其主導交易，昔日沽出中環中心如是，今天以下限價買入住宅地皮亦如是。多年來有多少後起之秀來勢洶洶，誓要超越這位香港首富？多年來又只有誰能屹立不倒？
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