保利置業除物業開發外亦有多個投資物業帶來正面增長
保利置業（00119）截至今年6月30日止的中期業績，錄得收入達222.6億元人民幣，比2020去年同比升58.2%；錄得歸屬集團全面收益總額15.1億元人民幣，較2020年度同期跌9.2%。集團優勢之一在於業般具規模，其品牌亦具較強的綜合競爭實力，有助其於眾多國內房地產發展商當中加速發展，突圍而出。集團亦看好香港地產市場前景，相信會繼續此等發展，進一步提升競爭力以走出海外。
置業集團在期內新增19個開發項目，當中已有12個項目實現開工。而新增土地儲備規劃總建築面積約360.9萬平方米，主要在廣州、蘇州、貴陽等地，並首次進入常州、太倉和寧海，能為集團提供優質發展後盾。而項目亦以高周轉的住宅產品為主，預期將產生理想效益。隨著拓展重點傾向市場需求和流速有保障的經濟發達地區和高周轉的中小型住宅項目，土地儲備結構有望進一步優化。此外，POLY LIGHT產品力體系多個落地項目獲得市場正面回應，聚焦在社區歸家動線、戶型舒適度和精裝適配的產品力得到進一步提升。
除物業開發外，集團亦保有多個投資物業及酒店，坐落於一二線省會城市，投資物業總建築面積約70.6萬平方米，得益於疫情防控有效有力，年內酒店業務有所復甦，持有投資物業收入整體平穩。而集團有40%的投資是位於深圳、上海和寧波，三個均屬高流量城市，為銷售回籠和股東回報提供有力保障。
期望集團以更多元化的拓展方式，有效控制土地價格。預計內房於未來供求會逐步取得平衡，對板塊的發展有正面作用。可考慮於現價買入，上望1.8港元，跌穿1.2港元止蝕。
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利率升跌對債券的影響
讓我們了解利率如何影響債券。債券孳息主要由兩部份組成：利率和信貸息差，後者可反映個別發行商的獨有風險，而利率則代表所有債券以某種貨幣計價的基本利率，並且可彌補投資者承受的基本經濟風險。
因此，如果市場預料利率將會向上，債券孳息亦會上升，促使債券價格下跌，反之亦然。利率/孳息和價格之間的反向關係，解釋了為何固定收益基金經理投入大量精力理解環球經濟的背後動力，以推測利率的未來走勢。
通脹預期
除了利率之外，基金經理亦密切留意通脹預期。通脹上升經常被視為「債券投資者的敵人」，因為若利率持平或上升，債券價值便會遭蠶食，削弱票息的吸引力。就債市而言，通脹預期以通脹掛鈎債券（其價值跟隨通脹升跌）與相同到期日的正常或名義債券的孳息差異來計算。這稱為「損益平衡率」，讓基金經理可釐定市場的通脹預期，就投資組合作出相應配置。
降低利率風險
通脹和利率上升均可能對投資者的固定收益組合構成負面影響。基金經理的職責是減低有關風險，而其中一個最常用的做法是調整存續期。存續期反映債券對利率變動的敏感度。我們通常以年份來顯示債券的存續期，但這並非等同到期日。通常到期日最長，而且票息最低的債券對利率變動最敏感，因此存續期較長。
每一隻債券和整個債券投資組合的存續期均可計算。如果基金經理憂慮利率上升，便可能決定需要調低投資組合的整體存續期，繼而出售部份長期及低票息債券，以降低存續期。除出售實質債券外，基金經理亦可透過利用衍生工具減低利率風險。這項策略旨在提升投資組合抵禦利率上升的能力，而其靈活性正是駕馭市場和讓投資者受惠的關鍵。
