負資產個案增 仍處安全水平
投行高盛將今明兩年香港樓市預測下調，原本年初時指料2022年至2025年數價將按年下跌5%，但最新公佈預測本港樓價在本年及2023年分別跌15%，較原先估算的跌幅更甚，即未來一年預料樓價只剩下七成！看淡主因在於留意到香港1個月同業拆息(HIBOR)在美國加息及量化緊縮下急升，香港銀行於9月尾也上調了最優惠利率(P)至5.125厘，而且美國在明年3月大選前應再加息1.5厘。高盛指假設收入沒有上升，只有樓價跌35%及40%，投資者才會重返市場。現在碰上利率上升及家庭收入停滯，封關及移民潮等令本港家庭數目出現25年來最大跌幅，放大了樓價下行的不利因素。
加上近日股市反覆向下，恆生指數失守一萬五千點水平，股市暴跌相信會加劇樓市跌勢，可知道股市往往走前樓市三至六個月，恆指自6月尾失守2萬2千點後，這四個月累跌達33%，剛好與高盛預測來年樓災的30%非常一致！本月股市自由落體的表現，不禁讓我們想起十多年前的「金融海嘯」，令人擔憂樓市會否進一步受壓。
此外，金管局公佈第3季末香港負資產住宅按揭貸款宗數，由2022年第2季末的55宗，增加至第3季末的533宗；涉及的金額則由3億急增至30億多港元。
不過筆者認為，本地第二與第三季樓價下跌，以致負資產宗數增加，但現時情況並不算嚴重，負資產宗數相對過去多次市場回調來說其實還處非常低的水平！大家還記得，近年最嚴重的負資產個案發生在零三年沙士時期，當時的負資產個案急速攀升至10.56萬宗，不少住宅價值較當年高位大跌五至七成！當年更引發連串人命悲劇，不少業主不堪負債重壓，以至輕生個案不斷，社會一片愁雲慘霧。反觀這533宗住宅負資產宗數，相信個案絕大多數是承做了九成按揭的私樓與居屋業主，即如上次筆者提及的部份受惠於林鄭與波叔Plan採用高成數按揭進場的新業主，現階段也未見負資產蔓延至八成按揭的業主。市場可能憂慮負資產個案急增將對銀行構成壞帳風險，但一般情況下，因法例上的保護，承做高成數按揭之物業多屬自住，而且借款人均具備償還能力，也通過額外3%加息壓力測試，加上金管局也在報告指銀行自從2011年起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄，因此暫未對銀行構成影響。
