封面故事：
齊派高息 不得不服
物服股以小勝大！
曾幾何時，內地房地產企業旗下的物業管理公司，作為一眾內房股各自的「親兒子」，在內房股的加持之下相繼成功在港股上市，在二十一世紀初內房股估值水漲船高的背景之下，加上投資銀行的大力包裝，不少知名內房企業的物服股都成功以高估值上市，並在上市後持續取得不俗表現。
時易世易，近年內地政府為避免房地產企業利用高槓桿無序擴張，形成更大的房地產泡沫，推出了「三道紅線」等多個限制房地產企業舉債措施，加上新冠疫情以及美國加息等因素，房地產企業資金鏈問題益為突出，影響所及，連物業服務企業的「輕資產」光環也逐漸失色，加上部分內房企業違規操作，透過抽走關連的物管公司現金來「削肉救母」，影響所及，曾經對物服股追捧有加的投資者也在近年持續拋售，使一眾物管企業估值更為低殘。
雖然如此，隨著物服股市盈率趨於理性，加上部分物服股有不俗的派息，整個物管板塊逐漸出現了被市場忽略的優質標的，今期《金星匯》，嘗試由逾50隻物服股當中，選出股息率相對吸引的股份，從中長線的角度探討哪些物服股可以買入持有，作為個人投資組合的成份股。
派息完勝百億市值物服股
首先，《金星匯》團隊在一眾市值高於5億港元的物服股當中，選出2023年錄得盈利且派息高於4%的股份，再比較其市盈率、股息率，結果發現，個別物服股，雖然市值較小，但若從股息回報率以及潛在的升值空間，卻比市值百億的同類股份有更大的潛力。(見表一)
例如，以目前股價計股息率達到10%的新希望服務(03658)或者卓越商企服務(06989)，其市值都分別僅為14億及20億港元，由於物服股現金流穩定的特性，如兩者保持派息穩定，於現有股價入手買入，反而更具值搏空間。
表一：物服股2023年股息率比較(由低至高)
名稱 代號 現價 市盈率 市賬率 股息率 市值
萬物雲 02602.HK 27.300 15.00 1.67 4.39% 320.95億
寶龍商業 09909.HK 3.410 4.36 0.66 4.40% 21.92億
碧桂園服務 06098.HK 6.820 71.59 0.58 4.74% 227.99億
越秀服務 06626.HK 3.500 9.98 1.41 5.03% 53.27億
金茂服務 00816.HK 3.020 7.45 1.62 5.63% 27.31億
永升服務 01995.HK 2.250 8.26 0.74 6.06% 39.36億
新城悅服務 01755.HK 3.630 6.37 0.99 6.19% 31.63億
濱江服務 03316.HK 20.050 10.28 3.40 6.85% 55.42億
建發物業 02156.HK 3.660 9.54 2.72 7.10% 51.54億
綠城管理控股 09979.HK 7.550 13.78 3.47 7.26% 151.76億
中電光谷 00798.HK 0.325 4.43 0.28 7.69% 24.42億
星盛商業 06668.HK 1.440 7.80 1.06 9.03% 14.61億
新希望服務 03658.HK 1.720 5.94 1.10 10.07% 14.00億
卓越商企服務 06989.HK 1.790 6.58 0.56 10.62% 21.84億
新希望服務深耕西南
新希望服務為全國物管100強企業之一，母公司為世界500強企業新希望集團，公司於2022年在香港主板掛牌。
2023年全年，集團錄得收入約人民幣12.6億元，較2022年增長10.7%，公司淨利潤達到人民幣2.15億元，增長5.9%，每股淨利潤達到人民幣0.264元。董事會建議宣派2023年期末股息每股人民幣0.091元，連同中期股息人民幣0.067元，全年股息達到每股人民幣0.158元(約0.174港元)，派息比率達59.8%。以上週五收市價1.72元計算，其股息率達到10.06%。
截至2023年年底，集團項目分佈在中國境內14個省、自治區及直轄市的33個城市，在管樓面面積為3,225.8萬平方米，較去年同期增長11.9%，合約面積為3,817.2萬平方米，較去年同期增長5.6%。其中，在西南地區的在管樓面面積為1,691.8萬平方米（較去年提升6.1%），佔總在管樓面面積佔比為52.4%；華東區域的在管樓面面積為1,062.8萬平方米（較去年提升15.4%），佔總在管樓面面積佔比為32.9%。在管樓面面積中，成都市為1,064.2萬平方米，佔總在管樓面面積的33%。
集團的發展策略是區域深耕，主要聚焦中國西南部、包括成都、昆明等。從物業管理收入來看，西南區域的物業管理收入約為人民幣3.07億元，佔總物業管理收入的47.4%，同比增長17.7%；華東區域的物業管理收入為人民幣2.45億元，佔總物業管理收入的37.9%，同比增長60.2%，該兩區域的物業管理收入合計佔物業管理總收入的85.3%。
新希望服務在發展中除了依靠母公司新希望集團，本身亦注重獨立外拓，報告期內持續通過招投標、合資、戰略合作等多管道市場拓展，於2023年內新增外拓項目20餘個，包含陽光城檀、濱江九裡等高端住宅項目，廣發銀行昆明分行等金融業態項目、唯品會廣西總部等產業園業態項目。
卓越商企注重第三方客戶
卓越商企服務成立可追溯至1999年，集團服務更多聚焦於商業類物業，服務類型包括寫字樓、商務綜合體、企業總部、綜合辦公、研發資料中心、工業園區、物流園區、政府公建、高等院校、醫院公共設施等等，業務範圍包括諮詢顧問、物業服務、綜合設施管理、資產運營管理、高端商務服務等綜合管理服務。其具代表性的在管項目包括深圳卓越世紀中心、深圳卓越前海壹號、青島卓越世紀中心、深圳卓越城、深圳卓越大百匯；大疆天空之城、東莞OPPO總部、華為蘇州研究所等等。
根據中指數與中物協公佈資料，卓越商企服務2022年位列物業服務百強企業第12名、辦公物業管理優秀企業TOP 2，物業服務500強第15名，辦公寫字樓物業服務領先企業TOP 10。
2023年全年，卓越商企收入約為人民幣39.27億元，較2022年同比增長11.3%。同年，公司淨利潤約為人民幣3.03億元，較2022年有所下降。雖然如此，卓越商企的派息仍然保持較高比率，2023年董事會建議派付末期股息每股0.0682港元，加上中期股息0.1218港元，全年股息為每股現金0.19港元，與2022年每股0.2069港元相比僅減少8.2%。
公告顯示，卓越商企2021年商務物業業態的在管面積為1,793萬平方米，實現收入19.62億元，同比增長25.5%，營收貢獻占比為74.6%。公共與工業物業方面，在管面積為924.8萬平方米，實現收入3.5億元，同比增長7.1%，營收貢獻占比為13.3%。此外，同期住宅物業的在管面積及收入分別為1,402萬平方米和3.19億元。
卓越商企2021年市場新拓第三方非住宅物業合同達121個；市場新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元；市場新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元。
