作者：布少明 美聯物業住宅部行政總裁
加快樓花審批 推動新盤應市
政府正研究針對新盤推出「空置稅」，以加快發展商推盤的步伐，避免囤積居奇。實際上，有方法可更有效加速新盤供應，就是加快預售樓花審批時間。綜合地政總署公布資料顯示，4月份有三個住宅項目新申請預售樓花同意書，涉及單位數目為1,009伙；惟同期獲批預售樓花同意書的項目則有兩個，共涉及682伙。正因新申請單位比起獲批單位高，推高4月份累積待批樓花單位按月再升約2.3%至14,839伙，並創自2013年5月後的近五年新高。
除了4月外，今年首四個月新申請單位同樣較獲批單位為多。據資料顯示，今年首4個月新申請預售樓花單位共錄5,561伙，比起去年同期3,788伙按年急升約46.8%；反觀，今年首四個月獲批預售樓花的單位合共僅3,213伙，比起去年同期7,846伙按年大減約59.0%。以上數據反映，不少新盤仍處於待推狀態的主要原因，是未獲預售樓花，如能加快審批，相信推盤步伐可大幅推前。
二手方面也欠缺微收空置稅的空間。據差餉物業估價署公布「香港物業報告2018」統計數字，去年私樓空置率再次回落至3.7%低水平。即使去年私樓落成量按年上升近22%至17,790伙，惟空置率不升反跌，主要是因為入住量按年升幅更急，大增近43%至16,950伙。可見住屋需求相當強勁，對樓價及租金均帶來支持。
租金升幅亦側面反映香港難出現嚴重的物業空置問題，因為以現租金水平，業主如把單位空置，即等同放棄豐厚租金收入。據美聯「租金走勢圖」資料顯示，4月份以實用面積計算的平均呎租報約36.8元，較3月份36.81元輕微回落約0.03%，高位橫行。若以首四個月累計，今年首四個月租金仍累升約1.2%。
隨著今年租金累積上升，月租逾2萬元租務比率創新高。據美聯物業促成的住宅租務個案分析，今年首4個月，月租逾20,000元比率達38.1%，比起去年全年37.4%續升，並創紀錄新高。至於月租15,001元至20,000元的住宅租務個案比率則由去年約25.9%升至今年首4個月約27.5%的紀錄高位；反觀，在租金攀升下，月租15,000元或以下的比率愈來愈少，今年首四個月比率進一步跌至約34.4%。
筆者明白香港住宅供不應求，推動樓價節節高升，增供應刻不容緩。但是從以上論據可見，香港無徵收空置稅的必要，或不應花太多時間討論研究，應從更有效措施入手，以舒緩日益迫切的置業剛需。
