陳海潮 :靜候減息契機 居屋悶局待破

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上半年在延長居屋擔保期及批出「白居二」准買證刺激下,二手居屋登記量曾於四、五月期間大爆升;然而當一批心急居屋客順利上車後,二手居屋交投徐徐降溫,加上近月充斥低價私宅上車新盤分攤客源,導致七月份二手居屋登記跌勢持續。

據土地註冊處最新數據,七月份全港錄得520宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場),按月續跌9%,連跌兩月;期內成交總值錄約20.83億元,按月同步減少約8%,為近4個月新低。售價方面,七月份二手居屋平均每宗售價約400.6萬元,按月微升1.7%,終止兩連跌並重越400萬元水平。

七月的二手居屋登記不乏矚目成交個案,當中以筲箕灣東旭苑C座一個極高層單位的登記金額最高,該單位實用面積約650平方呎,以843萬元易手,折合平均實用呎價約12,969元;若以實用呎價計算,則以大圍富嘉花園2座高層F室最高,上述單位實用面積約589平方呎,以800萬元轉手,折合平均實用呎價高達13,582元。

按樓價作分析,6個價格組別交投量錄四跌兩升,其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別,七月份登記宗數僅6宗,按月銳減六成或9宗;至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄198宗,較六月份的231宗減少14%。如按屋苑細分,七月份九龍灣麗晶花園及馬鞍山錦英苑分別錄15宗及9宗買賣登記,按月俱增2倍,前者更因此一躍成為上月登記量最多的居屋屋苑,成交總值共涉5,988.8萬元。

目前市場憧憬美聯儲將於九月開始減息,料可為本港積弱的樓市注入強心針。然而,在眾人對減息引頸以待之際,發展商並未停下推盤進程,一手私宅上車盤持續以低開價爭客;再加上「綠置居2023」現已蓄勢待發,於下半年期內開售,兩者均會爭奪二手居屋客源,可見舊居屋市況將面臨重大挑戰,因此筆者預料八月份二手居屋登記量恐進一步萎縮一至兩成,在400至450宗的低位徘徊。

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