作者：布少明 美聯物業住宅部行政總裁
「V」型新盤呎價 大細單位領風騷
樓價創新高，二手單位售價屢屢破頂，單位愈細呎價愈貴，大型單位同樣呎價見新高。這情況豈止在二手市場出現，新盤也是不遑多讓，也是小型及大型單位「各領風騷」。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交下，本年首四個月新盤售出約4,435伙（包括全新盤及貨尾），當中實用面積逾1,000平方呎平均呎價超過3萬元；緊隨其後的是200平方呎或以下「迷你盤」，平均呎價為24,200多元。實用面積401至600平方呎及601至800平方呎的單位平均約1.8萬多元，為各類面積之中最低。如果將以上述數據製作成圖表，依單位實用面積由小到大排列，就會形成一個「V」字，「迷你盤」及大單位各佔據兩端高位，反映本港樓市「兩極化」現象。
新盤平均呎價呈「V型」原因不難理解，大單位由於供應較少，發展商往往惜售，導致該類單位平均呎價較高，特別是億元以上豪宅，新供應更是罕如鳳毛麟角，因此每有推售即受盡市場注目，往往直接扯高呎價。至於「迷你盤」呎價同樣領跑，除了因近年因辣招及按揭限制，令市場更注重單位「總價」多於「呎價」，入場價較低的「迷你盤」自然搶手，在供求關係之下令呎價攀上高峰。另一重要原因是，今年首四個月售出的「迷你」新盤集中港島區，該區一向相對缺乏新盤供應，故發展商的定價亦較為進取。總括而言，離不開供求主導定價。
相較之下，呎價相對較低的401至800平方呎單位，則以供應重鎮將軍澳區為主，成為年內兩類單位呎價出現明顯差距的另一原因。值得留意，今年首四個月售出逾4,400伙中，其實是實用面積401至600平方呎的單位售出最多，佔約38.1%，而實用面積601至800平方呎亦佔約9.2%，合共錄約47.3%，即近乎一半為實用面積401至800平方呎。至於年內售出的新盤單位中，實用面積逾1,000平方呎單位則錄約13.1%，而200平方呎或以下「迷你盤」更僅佔約3%，佔比明顯低於401至800平方呎單位。
隨著社會發展，由三至四名成員組成的小家庭數目有增無減，這類小家庭如已有自置居所，多半想「細換大」，提升居住質素，未上車者也希望購入中型單位作安樂窩，「迷你盤」絕非他們所需，市場對中型單位的需求將持續增加，未來呎價或出現「追落後」的情況。
