脫歐餘波、疫情衝擊、能源通脹 – 過去五年英國經濟經歷了多重考驗，但酒店業卻展現出驚人的韌性。2023年，英國國際遊客數量恢復至疫情前的85%，倫敦五星級酒店平均房價突破250英鎊，曼徹斯特等二線城市RevPAR（每間可售房收入）年增10%…這些資料背後，是投資者不可忽視的結構性機遇。
英國酒店業的復甦建立在兩大基石之上：旅遊需求反彈與貨幣匯率優勢。根據VisitBritain資料，2023年英國接待國際遊客3,780萬人次，其中美國、中東遊客消費力強勁（人均支出超£1,500）。倫敦希思羅機場旅客量恢復至2019年的93%，商務會展活動如倫敦國際電影節、全球氣候峰會亦帶動高端酒店預訂量激增。
在匯率方面，英鎊對美元匯率長期徘徊在1.2至1.3區間，較2016年脫歐前貶值約15%，海外投資者（尤其是中東主權基金、美國私募）正以「折扣價」收購倫敦核心資產。例如，蓋而達投資局2023年以5億英磅收購倫敦梅菲爾區豪華酒店The Connaught，交易估值較疫情前低12%。
然而，購買金額巨大的酒店，融資是一大痛點，。英國央行基準利率去年達到5.25%，導致酒店貸款成本增加，亦使到部分中小業主被迫折價出售資產。但市場普遍預期，2024年利率已經見頂，為長期投資者提供低吸機會。
倫敦「通吃」與二線城市崛起
英國酒店業呈現顯著的區域分化，投資者需精准定位，尋找「價值窪地」。作為全球頂級商務目的地，倫敦酒店均價長期領跑歐洲，但競爭亦日趨激烈。2023年，麗思卡爾頓、六善等超奢華品牌紮堆開業，推動五星級酒店平均房價同比上漲18%。然而，核心地段資產收購成本高昂（如海德公園附近酒店單價超£100萬/間），且勞工短缺推高運營成本（客房服務時薪同比漲7%）。
相反，由英國政府主導的「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse）計劃正重塑投資版圖。HS2高鐵（連接倫敦與北部城市）、曼徹斯特媒體城擴建等項目，催生大量商務差旅需求。2023年，曼徹斯特酒店每間可用客房收入(RevPAR)達£68，同比增9%，而收購成本僅為倫敦的1/3。
酒店的另一個特色是，度假地精品酒店異軍突起，受「宅度假」（Staycation）趨勢影響，2023年英國本土遊客消費560億英磅，其中鄉村酒店入住率超75%，改造後的歷史莊園（如Cotswolds的Buckland Manor）甚至出現30%的房價溢價。總括而言，三種酒店具較佳的投資增值潛力：
1.奢華與生活方式酒店：高淨值客群對價格敏感度低，倫敦Raffles酒店年均入住率維持85%以上。千禧一代追捧的「生活方式品牌」（如Hoxton）通過設計、社交場景創造30%的房價溢價。
2.長住型酒店（Extended Stay）：遠端辦公常態化推動需求，Staycity等品牌平均入住率超85%，租約週期長達數月，現金流穩定性優於傳統酒店。
3.綠色認證資產：英國強制要求2030年建築碳排減半，獲得BREEAM認證的酒店估值溢價達15%。例如，愛丁堡的The Greenhouse酒店通過太陽能改造，能耗成本降低40%，成為機構投資者搶購標的。
當然，有經營管理能力的投資者亦可以收購老舊酒店後引入生活方式品牌管理，並考慮在3至5年後通過REITs或私募基金證券化資產退出獲得收益。
