作者：岑智勇
物業管理業務興起 彩生活估值相對吸引
從近期公布的內房營運數據看來，可見今年內房板塊的銷情仍然不俗。在內地房地產行業持續發展的同時，隨著人民的生活水平提高，也帶動了周邊的服務需求，例如是物業管理。物業管理主要是為物業提供增值服務的行業，包括建築物內的勞務與服務，是一個勞動力集中的行業。相對於物業發展的重資產，物業管理是一個輕資產行業。
物業管理是一個依附物業而生的行業，當服務對象越，服務面積越廣，則意味著公司的收入越多。近年有越來越多從事物業管理業務的企業在香港上市，不少更是從物業發展商分拆出來，漸漸形成一個新的板塊。
不過，由於物業管理是一個輕資產的行業，相關上市公司的市值都偏小，市值在50億以上的選擇不多，就只有4間。若以股東回報率(ROE)角度去看，以中海物業(2669)的ROE最高，達36.67%，惟該公司的負債比率(Financial Leaverage)達4.03倍，遠高於同業。雖然高負債有助推高ROE，但也反映了其ROE的質素平平。
若以邊際利潤(Profit Margin)角度去看，以彩生活(1778)最高，其邊際利潤達19.69%。彩生活的主要業務為物業管理服務、社區租賃及工程服務。在三項主要業務當中，以社區租賃、銷售及其他增值服務的分部溢利最高，達人民幣2.18億元，佔2017財年分部溢利總額約42.9%，而2016年則佔約30.2%。
在截至2017年12月31日，集團的平台服務面積約900.2百萬平方米，較去年同期約769.5百萬平方米增加約130.7百萬平方米。同期，集團的管理合約及顧問服務協議的建築面積達到436.0百萬平方米，管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,384個，分別同比增長10.3%和1.9%。其中計算收益的建築面積達到293.6百萬平方米、社區數量達到1,926個。集團管理項目遍佈中國222個城市及新加坡，實現了合約建築面積的快速擴張。
集團還開發了「彩生活住宅」以「房屋+服務」的銷售模式得到開發商與業主的認可，累計與41家開發商達成戰略合作協議，在全國67個城市全面鋪開，幫助開發商加快新房銷售速度。集團另開發了「彩生活車位」產品，在加速去化的同時，也幫助開發商盤活原有存量的車位資產。截至2017年12月31日，「彩生活住宅」+「彩生活車位」產品累計完成銷售10,057套，同比增長122.8%。總體而言，在2017財年，集團錄得收益人民幣16.287億元，增長21.4%；股東應佔溢利人民幣3.21億元，增長70.8%。
參考彭博數據，彩生活的預測市盈率為15倍，低於行業平均的22.5倍，估值算是吸引。集團現價市賬率(PB)為4倍，也低於其他上市的同業。對物業管理板塊有興趣的投資者，不妨多加留意。
筆者為證監會持牌人士，不持有上述股份
岑智勇
南華金融集團高級策略師
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