作者：方澤翹，國農證券投資經理。
雅生活服務 內地物業管理股首選
最近有不少內地物業管理股於香港掛牌，包括雅生活服務（03319）、碧桂園服務（06098）、彩生活（01778）、綠城服務（02869）等，但筆者覺得雅生活可以看高一線。雅生活具體業務主要分成三條主線，分別爲物業管理服務、非業主增值服務以及業主增值服務，三條業務線打造雅生活物業管理一體化平台。雅生活主要管理旅遊地產及大型住宅物業，提供服務已近25年，現時服務規模達65個城市，項目超過200個，為逾一百萬戶業主及住戶提供服務。
高毛利增長
雅生活2017年毛利同比增長89.5%至5.9億元。毛利率由25%增至2017年的33.5%。高毛利率的增值服務佔比較大幅度提升，其中大業主增至服務業務49%，小業主增至服務毛利率在40%以上，而物業服務的毛利率有25%。毛利率的增長主要由於人工成本減少，勞動力優化、提升業主增值服務等，雅生活擁有超過25年物業管理經驗，預計未來數年仍可維持穏定毛利率。
盈利高速增長
雅生活2014年全年純利4,160萬人民幣；2015年為6,496萬元，同比增長56%；2016年為1.6億元，同比增長147%；2017年為2.9億元，同比增長80.3%。過去三年，增長均超過五成。據彭博估計，雅生活服務的淨利潤預計在2018年和2019年分別達到6.9億元（每股收益0.52元）和10.63億元（每股盈利0.80元），按年增長138%和54%。
高端物業管理及旅遊地產管理增長強勁
中國的城鎮化及人均可支配收入顯著增長，而且內地消費者對更好的生活條件和優質物業管理服務的需求日益提升，也是中國物業管理行業增長的另一根本原因。物管行業規模持續擴大，2020年後可達到一萬億元人民幣的市值規模。而且，旅遊行業正處於高速增長時代, 預期2020年對旅遊業方面的投資達二萬億元人民幣。
股東實力雄厚
母公司雅居樂集團（03383）及合作夥伴綠地集團兩個房地產行業領導者的支持下，將為雅生活未來幾年提供高於平均水平的增長能力。於2017年，雅生活獲綠地集團以10億元人民幣入股，成為其長期策略投資者，綠地集團將持有雅生活20%股份。雅居樂在旅遊地產、大型住宅物業擁有豐富管理經驗；而綠地主要管理高端住宅及商用物業，兩者在不同範疇下為雅生活提供巨大發展空間。預計2018年至2022年，綠地物業的預計收入大幅增加，主要由於根據與綠地控股訂立的投資合作框架協議，每年會提供至少700萬平方米面積供雅生活管理，同時為額外300萬平方米面積會優先考慮雅生活。此外，雅居樂旗下所開發項目交由雅生活管理。2017年雅居樂銷售面積達736萬平方米，預計2018年可銷售面積逹1,200萬平方米，按年增長63%，對雅生活而言，預計可維持雅生活盈利高速增長動力。
投資策略
以往績市盈率計算，雅生活逹35倍；據彭博綜合券商預測，2018年及2019年預測市盈率分別為24.7倍及16.4倍。考慮到市值、盈利能力及潛在發展空間等因素，相信雅生活可以在內地物管股中脫穎而出。建議投資者可於現價分段買入，上望17元，跌穿12元止蝕。
【權益披露：本人沒持有上述股份】
