作者: 竇蓉
環球經濟收水，初創公司的估值開始面臨考驗，共享單車的模式已證實此路不通，下一個破滅的神話，不知會否輪到WeWork。共享辦公室當然比共享單車實在，因為辦公室、工作空間有剛性需求，月租銀碼大過租單車很多，但所謂共享，說穿了其實是分租，不算新鮮事物，現任財政司「劏房波」，便深明箇中秘訣，承租一個大單位，改裝拆細，單位愈細，呎租愈高，而這個模式最重要是有資本優勢，有持貨實力。
全球規模最大共享空間營運商WeWork在2010年成立，只花短短4年時間已躋身為獨角獸行列，隨着過去兩年軟銀投資逾80億美元，目前WeWork估值突破470億美元（約3666億港元）。
原本磚頭公司估值有天花頂，因為空間延伸、優化、提升等等都有限制，拆細加租，增加呎租的技倆始終有盡頭，不似得大數據分析、人工智能等領域，想像的應用空間可以無限延伸。不過自從共享這個詞語出現後，原本估值沒有太多想像空間的磚頭概念，就變了膨脹的獨角獸。
同樣是提供服務式辦公室和虛擬辦公室的Regus，其母公司International Workplace Group (“IWG”) 在倫敦上市，IWG的共享辧公室同樣遍及全球，2017年收入約23.52億磅，利潤約1.14億英磅，有盈利的公司，PE約二十倍。相反，仍然處於虧蝕狀態的WeWork，不斷集資，估值又不斷創新高，燒錢愈多，集資更多。
WeWork可以不斷燒錢，當然要多得金主軟庫賞識。WeWork和軟庫，有少少似恒大和大劉，兩個利益集團綑綁在一起，將個估值托到天咁高，但假如公司新一輪集資，老金主冚牌不跟，街外人見勢色不對自然不會參與，天價估值便要跌落凡間。
據傳媒綜合報道，今月一月恒大增發30億美元（折約235億港元）高級無抵押債券，華人置業執行董事陳凱韻及其丈夫劉鑾雄家族便認購了接近11億美元（折約86億港元）。
說回WeWork，軟銀累計已向WeWork投資了80億美元，目前持有Wework約20%的股權。但在今年一月最近一輪投資中，軟銀於對WeWork的增加投資，因諸多原因由原來增投160億美元，而大減至20億美元，被視為一個警號。
隨着WeWork急速拓展業務，集團的淨虧損相應激增， 據報道，在2018年前9個月，WeWork虧損了12.2億美元，而2017年全年該公司虧損了9.33億美元，燒錢速度驚人。像WeWork、瑞幸這種以應用軟件或新概念包裝的傳統業務，即使燒銀紙而佔搶佔高市佔率，也不代表可以鎖定客戶，蝕頭賺尾，因為租客可以搬去其他寫字樓，買咖啡的人更可以轉口味飲喜茶，不似微信、facebook，成勢後起碼鎖到客戶十年八載，有一段長時間可以賺番夠本。好像IWG的共享辧公室，一年也不過賺1.14億英磅，WeWork的400多億美金的估值，認真誇張。
當然WeWork號稱會建立一個創業社群，連繫配對投資者及創業者，還有一個合理化其估值的說法，就是WeWork會利用其辦公室網絡，投資於工作空間的數據研究和收集。但透過承租其他發展商的物業，投資裝修，還要計入折舊等因素，透過這個方式去收集工作空間數據，好像有點本末倒置。有錢人的想法，我等凡人真是看不透。
我作為一個共享辦公室的用家，最關心的都是空間大小，及交通位置是否方便，至於話除利用不同主題的裝潢風格吸引會員，加入廚房、休息室、喻伽課、酒吧區等玩樂設施，這種花巧的東西並非最重要，要做喻伽我可以另外找導師，要飲啤酒也寧願落街，順便散步抖氣。
最近共享辧公室發展遇逆風，據蘋果日報報道，內地共享辦公室龍頭氪空間 (Kr Space) 去年中高調來港，一口氣租下銅鑼灣及灣仔超過10萬方呎樓面，但已簽租約的灣仔One Hennessy共7層樓面，預計今年4月入伙，但至今仍未向華懋提供任何辦公室的圖紙去申請入則，似乎有撻訂可能。
連甲級商廈到遇頂租潮，市場消息指，近日寫字樓租務代理接獲不少商廈頂租盤，涉及物業除了甲廈外，更有乙廈、工貿物業，甲廈租盤突增加。
香港如是，海外國家經濟一樣麻麻，不過軟庫錢多，又剛剛在日本上市，有這個超級金主，WeWork估值高居不下也不出奇，正如恒大一樣，自己人先識玩，街外人都是食下花生最安全。
