投資先機201905:港樓癲價 境外物業更值博

港樓癲價 境外物業更值博

香港樓價繼續癲狂，CCL(中原城市領先指數)4月見 183.92，反映樓價高踞不下，上車難時、高位接火棒也越見風險。不過，這卻造就了境外物業在本地開枝散葉現象，馬來西亞商舖、柬埔寨酒店房、日本民宿等物業銷售，在香港方興未艾，100萬港元入場費，年賺逾6厘息的選擇不少，投資者無需坐困香港彈丸之地，隔山買牛也可甘之如飴。

「環球置業易」是香港的物業代理公司，近日密鑼緊鼓推出一個超巨銷售計劃，賣的是位於馬來西亞南部一個大型商場的三千多個舖位，招納投資對象正是中港投資者。公司CEO尹仲民指時勢造英雄，香港物業市場的「離譜」價格，才成就了境外物業在本地市場茁壯成長。他說: 「喺香港100萬做到乜呢? 買一間舖無可能做到! 咁D錢放在銀行食息，只係聊勝於無。 」

尹仲民分析，香港只有10%的人有能力買物業，當中有一半來自內地資金，按現時香港的樓價來說，普通人根本不可能買樓，買舖做生意更不用說。他說:「其實華人社會的磚頭文化，早已根深柢固，無論是退休養老、積穀防飢或投資增值，都是華人鍾情置業的原因。不過香港置業成本太重，上車不易，但這個奇大缺口，卻造就了境外物業市場在香港快速成長。」

何需在香港接火棒?

尹仲民說香港投資者相當成熟，本地置業成本太重，炒工商舖動輒要千萬元成本，一般投資者難於入市，但手頭資金必需要找尋出路，然而投資計劃要有翻兩翻的回報，談何容易? 因此投資者放眼香港以外的市場，這其實容易理解。尹仲民笑着解釋，將資產分散投資，不局限於香港一隅；用較低成本博取回報，這些都是投資理財基本功，並非甚麼大道理，只是用於投資工商舖時，不容易說得明白罷了。

「其實投資行為尚一個基本功，就是要知道每一個地區皆有其優缺點，投資者應按自已的條件作出最好的選擇。」尹仲民舉例說，以100萬元投資工商舖來講，要在香港買一個舖位非常困難，但在馬來西亞商業區就容易得多，每年租金回報最少由6%起跳，若選擇得宜，舖位兩三年內有足夠升值，有這樣的條件，何需硬要在香港接火棒?

尹仲民透露，他自己正是看到了這個需求，未來一年將全力推動境外置業生意，投資工商舖正是其公司的拿手好戲。「喺馬來西亞南部柔佛州新山市，我哋正進行一個超巨投資計劃『都匯置地』，將當地處黃金地段的一個商業城三千多間舖位，推薦給香港投資者。尹仲民表示，新山市與新加坡只是一橋之隔，兩地關係似香港和深圳，深港的互圍消費力，就好比新山市與新加坡，論投資回報和升值能力都有吸引力。

工商舖交投漸活躍

尹仲民總結說，境外物業投資在本地開枝散葉，這現象會越來越明顯，不論馬來西亞、越南、柬埔寨、台灣及日本的物業，會越來越受到投資者的關注，而且相關的工商舖交投也漸活躍，這將是一個大趨勢，香港樓價越貴越離地，境外物業投資會更有前境。

尹仲民不忘提醒投資者，境外置業要多比較各地的政治氣候，經濟表現、以及當地政府對外來資金的管制，這些會比起單純在香港一地投資，來得複雜。但他說投資行為本來是一件複雜的事，不做好功課如何找到翻兩倍的回報。

環球置業易 樓房專家

環球置業易(Easy Global Property, EGP)為香港金融服務投資控股企業─風行環球有限公司(Easy Global Profits Limited)的大中華及海外房地產投資策劃平台，主要為「一帶一路」沿線東南亞國家、粵港奧大灣區房地產在全亞洲的提供招商及銷售服務。

風行環球旗下持股或投資多家相互持股或合夥人制關聯企業，圍繞金融服務產業鏈，形成業務功能配套齊全的金融服務及投資集團。

日本物業 四類投資者至愛

香港樓價太貴，造就了海外物業買賣在香港越見蓬勃，其中日本物業更異軍突起，成為四類型投資者的至愛。日本物業除投資回報高達6%至14%外，免費度假、居留權、永久戶籍都是吸引投資者的條件，難怪東京、大阪及京都的物業，在香港皆有價有市。

日本華房地產是一間港資企業，專營日本樓房買賣服務。公司CEO胡凱淇指出，最近4年本地的海外樓盤買賣越見蓬勃，主要有三個原因，首先是香港樓價太貴，100萬元也買不了一個車位，但同樣的金錢在海外卻多選擇，投資者的醒目資金需出路，海外物業成了目標，買賣增多市場造大後，再吸引海外物業發展商到香港Z「插旗」，這便是市場興起的原因。

回報可達6%至14%

胡凱淇解釋，投資者的目標是賺回報及降風險，與其用100萬買香港樓接火棒，不如選擇日本物業市場，6%至14%回報一定做到，而且樓價升幅穩定，捨近就遠自有其道理。她指出，日本首相安倍晉三自2012年上台後，日圓走弱，日本物業比前更值得投資。

胡凱淇補充，十年前香港人曾熱衷於英美、加拿大置業，但隨着加國樓市被內地投資者炒起，英國面臨脫鈎等問題，香港投資者近年已將目光轉回亞太區，東南亞及日本都是不少人的選擇。

日本華房地產自2015年開業，過去4年進行的日本物業買賣可謂多不勝數，其客戶有50%是外籍人士，另一半是香港人及內地客。胡凱淇綜合其營業經驗，指投資日本物業的香港投資者，主要分為四大類(見表)。

三大盛事 撐起後市

她說每位投資的目標不同，因此公司會因應客戶意願作推薦，例如追求長線回報的投資者，會較適合在東京、大阪及京都置業，門檻較高但勝在回報穩定，相反在北海道、褔岡等地物業30萬至40萬港元已有交易，回報可逾10%，但些二線城市升值能力不及一線城市。

胡凱淇看好日本物業市場，原因有三個。首先是2020年東京奧運，第二是2024至2026三個賭場開業，大阪、橫濱及東京很大機會成為選址，然後是2025年大阪的世界博覽會，這些世界級盛事將為日本帶來重大效益，投資者將資金以「磚頭」方式先拍岸是明智之舉。