方澤翹:股市風高浪急 物管行業未受波及

作者:方澤翹，國農證券投資經理。畢業於澳洲莫納什大學，主修金融及投資。方先生對股票投資具多年經驗，擅長以基本分析為基礎，配合深入淺出的技術分析捕捉交易機遇。曾於不同行業任職管理人員，對板塊活動及市場行為有透徹了解。現每月主講各投資講座、接受知名媒體訪問，並為國農證券編寫股市評論及為《炒股幫》和《經濟通》每周撰文。

股市風高浪急 物管行業未受波及

下半年各國減息或蘊釀減息，降低經濟下行的風險，美聯儲在今年7月份開始減息，早前美國總統特朗普（Donald Trump）多次批評美國聯儲局減息太慢，面對各國開始減息周期，市場料9月再減多一次息的機會率達到100%。歐洲央行亦可能在9月採取減息行動。本港經濟受外圍因素影響大，港股仍有下挫空間，短期可買入反向作對沖之用。

經濟面臨下行 各國放水在即

環球央行不斷放水之際，美國仍持續打壓中國，更指責中方操縱匯率，但人民銀行行長易綱否認中國有操縱匯率，表示不將匯率用於競爭目的及應對貿易爭端的工具。中國經濟規模仍可支撐一段時間，但部分新興市場率先跪低，周一（8月13日）阿根廷股匯暴瀉三成以上，現任總統馬克里（Mauricio Macri）在初選落敗，市場擔心其對手斐迪南（Alberto Fernandez）當選會大力推行經濟寬鬆政策，令阿根廷再次陷入債務危機。

中國今年第二部季度GDP增速只有6.2%，經濟錄得27年來最低的增長，預計會推出更多經濟刺激措施。但近期中央政治局會議再次強調『住房不炒』的言論，預期內地樓市調控政策較難鬆綁，內房在7月份的銷售年增長16%，較6月的19%增幅放緩，但內地物業股的增速似乎未受影響，業務收入受經濟周期影響有限。

物管受周期影響小 首選雅生活服務

內地物業管理是房地產的增值服務，優質的物業管理服務亦是現時內地房地產賣點之一。現時大部份香港上市的內地物業公司是由發展商分拆出來，據資料統計，目前國內已經有15家物業服務企業登陸A股或H股，但只有南都物業（603506.SZ）一家是在A股上市，其餘全部選擇了港交所上市。內房股通常將旗下發展項目交給自身物管公司處理，其盈利及發展空間主要受到母公司內房及發展項目數量所影響。

自2014年第一家內地物業服務及管理企業彩生活（01778）在香港交易所掛牌之後，便逐步掀起了內地物業股赴港上市潮。最近雅生活服務（03319）公布半年業績，上半年多賺62.9%，盈利5.41億元，股東應佔溢利為5.41億元，每股盈利0.41元，高於市場預期。集團盈利上升主要是來自管理面積增加外，多元化的增值服務亦為雅生活帶來額外收入來源。現時非住宅面積佔在管面積約41.3%，受政府將釋放更多項目發展，發展潛力不容忽視。

截至2019年6月30日止，雅生活在管項目達到1,031個，覆蓋全國25個省，直轄市和自治區，以及83個城市，擁有合約面積超過3.2億平方米，較2018年年底上升41.2%。現時手持淨現金43億元人民幣，上半年完成了對青島華仁物業、哈爾濱景陽物業、蘭州城關物業及廣州粵華物業收購，新增收購合約面積達6,470萬平方米，累計佔比為29.5%，下半年集團仍然集中於行業併購，料未來三年盈利和在管面積仍能保持高速增長。綜合大行數據，2019年預測市盈率只有16倍，在內地物管行業中較低，建議投資者可等待雅生活回調至14元附近吸納，上望18元。

【權益披露：本人沒持有上述股份】