作者： 劉嘉輝
一手私樓註冊 勢創15年高
今年次季本港受到貿易戰陰霾影響，但物業市場在剛需支持下，一手私樓及二手買賣註冊均連升兩季。展望下半年市況，物業市場供求不平衡情況持續，將繼續成為支持樓市的重要因素。
根據差餉物業估價署資料顯示，私樓落成量自去年突破2萬個單位，料今年及來年亦分別有約20,400個及20,200個，落成量連續3年超越2萬伙，預測今年起至2023年的5年私樓落成量將錄得約94,200伙，但亦即意味着2021年至2023年的3年，平均每年落成私樓單位將降至不足18,000個，將從高位回落。
更甚的是，在未來5年私人住宅預期落成單位中，當中已預售的單位約20,900個，佔22%，亦因此未推出待售的單位實際上已減至7萬餘伙。
根據資料，目前本港按揭息率較去年輕微上升，但仍僅2.375厘，而下半年美國更有機會減息，故預期本地息口將維持低企，失業率亦一直維持在2.8%的低位，相信亦是支持樓市的主要因素。未來5年預計公私營單位落成量平均每年約有38,700個，與過去10年(2009至2018年)的平均每年落成量約28,200伙上升約37%，但仍較1999至2008年平均每年約51,400伙少約25%，若較1997至2001年落成高峰期平均每年約74,000伙更少約48%。
事實上，本港私人住宅土地供應維持緊張，隨着政府公布公私營房屋比例由6比4改為7比3，私樓供應將受壓，單以本年度私人住宅土地供應亦僅得1.35萬伙，較上年度減少約25%。另方面本港賣地進度緩慢，若以2019/2020全年度賣地目標13,500伙計算，過去兩個財政季度只到目標約四成水平，並需在未來兩季力推土地才可達標。至於政府希望透過「土地共享」及「明日大嶼」計劃增加土地供應，惟近期的政治爭拗環境下，有關計劃均需押後，中長期供應或現短缺。
總括而言，下半年有機會登場的全新盤供應將涉逾1.1萬伙，若發展商推盤步伐持續，相信今年全年一手私樓註冊量將達2萬至2.1萬宗水平，屆時將會按年錄得約三成的增長，並創出15年新高。二手方面，成交量升幅將不及一手市場，但估計仍可錄得約達4.55萬宗，按年仍有約5%升幅，有機會創岀5年新高。惟在一手盤訂價克制及採貨如輪轉策略，二手樓價升幅將會受阻，下半年料在高位反覆及窄幅上落，樓價可望錄得3至5%升幅，較上半年表現略遜，但依然有所增長。
