作者:光大新鴻基產品開發及零售研究部，團隊由八名擁有豐富經驗的分析師組成，研究範疇涵蓋宏觀經濟、地區金融及行業發展；透過發掘市場上優秀的投資及理財產品，將市場走勢落實為投資主題。目標是在不同市況，協助投資者把握投資機會。
中線關注花樣年及彩生活
港股仍處業績期，我們是次將介紹兩隻股份，包括內房股花樣年控股（01777），以及它旗下從事物業管理的彩生活（01778）。
花樣年布局大灣區 受惠深圳發展
花樣年上半年總收入為85.8億元人民幣，按年增長65.1%；而社區服務及其它收入達28.5億元人民幣，繼續為集團提供較穩定的現金流。淨利潤為2.44億元人民幣，按年增長35.6%。累計今年首七個月，集團物業銷售金額為168.4億元，按年升31.12%，銷售情況理想。
財務數據方面，上半年毛利率為29.6%，按年增長4.2%，為行業較高水平；淨負債率為79.5%，屬行業平均水平，反映財務情況穩健。未來集團會繼續透過「一強三控」，即強回款、控成本、控費用及控風險，以優化財務管理。事實上，兩間信貸評級機構穆迪及標普分別調升集團的評級展望為「穩定」；惠譽亦於7月份首次給予集團B+的評級。
截至6月底，集團處於在建階段的項目共有29個，合計總建築面積739萬平方米。而總規劃土地儲備達3,320萬平方米（包括1,672萬平方米的城市更新項目，土地成本一般較低），提供未來發展動力。若仔細分析，在豐富的土地儲備之中，一二線城市佔比超過90%，位處粵港澳大灣的比例則達53.5%（深圳佔總土儲約19%），可望受惠未來與大灣區，特別是深圳相關的發展政策。
以深圳為例，集團現時共有22個項目覆蓋全市，已進駐羅湖、福田及南山等關內核心區，預計總建築面積達586萬平方米，總貨值估計達1,605億元人民幣。隨著中央支持深圳發展成為先行示範區，有利集團未來銷售及業務增長。建議於1.17元買入，中線目標為7月高位的1.4元阻力水平，止蝕1.05元。
彩生活業務續擴張 股價回調可吼
彩生活有三個主營業務，包括物業管理服務、增值服務（例如提供銷售及租賃協助服務，以及工程服務（例如提供維修及保養服務）；分別佔總收入83%、11%及6%。其母公司為上述介紹的內房企業花樣年，持股比重為51.7%（指發行新股予京東及360安全科技後的股權佔比，下文將會進一步解釋）。
集團業務模式是以物業管理服務為基礎，通過線下及線上服務平台，聯繫社區住戶與各類服務供應商，從而提供不同類型服務。為進一步提高服務效率，集團提出了「北斗七星」戰略，即通過E安全、E維修、E能源、E清潔、E綠化、E繳費、E投訴七大功能，一方面減低開支，並同時提升客戶滿意度。
集團已公布上半年業績，收入為18.1億元人民幣，按年增加3.1%；同期公司擁有人應佔溢利則按年增加約23.2%，至2.16億元人民幣。而集團的平台服務面積中去年底的11.2億平方米，增加至12.1億平方米，都反映業務持續擴張。只是礙於毛利率下降拖累毛利按年計倒退，令部分投資者失望。
值得留意是，集團早前於7月19日發公告，京東及360安全科技兩大公司分別以5.22港元一股的價格認購彩生活的新股份。交易完成後，兩者將分別持有集團5%及3.05%的股權。根據管理層所指，未來三方（指彩生活、京東及360）將基於商業、物流與科技等個多範疇展開合作。以360為例，會發揮其在安全能力、大數據、物聯網及人工智能的優勢，與彩生活共同打造智慧社區，盡享協同效應。
隨著管理面積不斷增加，配合不同的增值服務，都有利集團盈利持續上升。雖然股價於業績發布後顯著回落（主要受累上述提到的毛利受壓及大市下挫），待走勢回穩，進取投資者或可考慮於4.1元買入，中線目標為裂口水平的4.9元，止蝕3.7元。
