P28 樓盤王道
余家旗 Alex
樓盤王及置業王創辦人，香港地產代理商總會副主席，香港大學房地產測量碩士。Facebook : Alex Yu 置業王
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題目：糖衣毒藥
近日出爐的施政報告相信如大家所料，必然包含一連串有關房地產的措施。當中出招總體包括大幅增加過渡性房屋，公私房屋由6：4比變為7：3 比，加快出售租置有其屋單位，增加白居二，綠置居，低收入人士津貼，改建工廈，港人首次置業先導計劃，增加按揭成數等。至於土地供應，主要是三管齊下，即多用收回條例收地、公私合作、明日大嶼計劃。
此報告一出，短期內對市場上最敏感的話題必然是增加按揭成數的政策，首次置業人士按揭最高九成由400萬提升至800萬，八成由600提升至1,000萬，當中包括自住樓換樓人士。更加取消了壓力測試的金剛圈，個人收入不夠增加保費大致上都可以貸款。放寬按揭的好處相信大家都預計得到短期內在冰封的市場上如滴下了甘露，根據報道短期內增加了物業成交量，而物業價格大體上都是圍繞着受影響的範圍，更加有多宗反價成交。對於首期不足的中產以上高收入人士，如果從置業的角度來說相信是一個喜訊，正如特首在電視上所陳述一樣是給有該能力的市民一個選擇。但為何在主流市場上反應是這麼的參差？在小弟的角度來說這個政策可能是生不逢時，時代不同，對與錯都有不同的演繹。在以前的年代是好的，今天可能就是邪惡。其實這種例子在人生路上多不勝數，在此留給讀者們回憶一番。記得當日樓市處於低位及經濟上升階段，政府對200萬物業減低印花稅至100元，對此我還歷歷在目，當時市民對此政策是歡迎的，我亦從中受惠。但如果這個政策放在今天一定會把錯誤訊息發放去市場令到樓價政策上飆升。這個放寬按揭相信也是有異曲同工之用，但是就是因為此情此景，令它被很多市民認為是糖衣毒藥，除了完了置業夢之外，往後的日子就是一個感覺伴你一生的極高房產債，更加放棄了壓力測試這個保險線，樓價一跌，今天的幸運兒立刻變成社會的犧牲品，變成烈士，遍地屍骸的情況可想而知。銀行是無情的，落雨收傘，死亡就只有是自己的事。到此時所謂的土地問題產生的民怒更加是一發不可收拾！
增加公屋比例其實是和時間競賽，短期內解決到供應的問題相信是一大政績，但如果稍有怠慢將會變成另一個錯覺，就是私樓的供應將會越來越少，令到該政策陷入兩難的局面。增加白居二和綠置居同樣遇着短期供應失衡的問題。大幅增加過渡性房屋項目，在未來三年合共提供10,000個單位，以紓緩居住環境惡劣及長期輪候公屋的家庭壓力，以及對低收入住戶的現金補貼是可取的，小弟相當支持，但入住資格和補貼金額的多少也是一門學問及藝術。
在土地供應方面，土地收回條例和公私營合作的方向性是正確的，細節有待落實。相反明日大嶼的投資金額和必要性都是有相當大的爭議，小弟亦都在我之前的文章經常提及該項目在金錢機會成本對社會的負面影響。香港不是沒有土地，只是一直被我們自我洗腦，自我認為香港地小人多，樓價高是必然的產物。每個地方都必然有樓價高的地區，但做到全個香港都覆蓋着僞豪宅，相信一定不是我們大部分市民想看見的。
增加按揭成數今次在短期內受到最大的衝擊，必然是專門做樓宇二按的貸款公司以及在銷售或己購入納米樓的人士。相信市民有選擇的情況下也不願意住在納米樓，在沒有政府監管私人物業最細面積銷售的情況下，希望這是為納米樓營造最後的結局。
