P32 招財密碼
作者：潘啟才（Phemey），測量師出身，試過輕輕鬆鬆年薪過百萬，亦試過胼手胝足地創業。後來發覺幫人做成生意最過癮，成功拉攏買賣雙方便穩袋幾百萬，至此「通天經紀」之名便不脛而走。眼光準、膽量大兼且身體力行，搞炒股投資班大賺一筆之餘，亦計劃大搞創業班，矢言教授云云打工仔、待業青年、大學生無本生利，財來八方的本事。
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題目：做生意賺經驗
炒同一隻股票，有人賺錢，但亦有人會輸到跳樓，關鍵在於用甚麽價錢買入，在甚麽價錢沽出。做生意亦一様，在同一時間，做同一様生意，有人賺到開巷，亦有人輸到跳樓，關鍵在於如何增加收入，及如何控制成本。由於近期炒股票好難贏錢，所以我也花大部分時間於生意上，我其中一個生意就是搞套房及學生宿舍。
自從香港樓價升過不停，令特區政府不斷使用壓抑樓價措施，以控制樓價，其中以使用雙倍印花為最辣，有了這個稅務手段後，立刻令到買樓搞出租套房生意不可為。我們在二年多前開始搞套房分租生意，當時已有這税務辣椒，所以買樓做套房變成無利所圖。但在無心插柳的情況下，我們找到一個解決方案，就是以長租方式租入一個單位，長約意思是十年或以上，當然想是一回事，執行又是另一回事，在香港，一般住宅業主都是以一年生約及一年死約為慣例，可想而知，找業主願意把單位以十年出租，是件非常非常艱難的事，但答案總比困難多，我們在短短一年時間內，已成功找了好幾個業主，把他們的單位以十年租約方式租給我們。
但以這種方式租入單位，始終有問題，就是裝修套房的成本太高，在令項目有錢賺之前，差不多需要花約四年時間，才能取回裝修成本，如果不幸犯錯，例如來去水工程做得不好，套房在入伙後一年半載後，便出現漏水問題，咁就真係唔使旨意賺錢，因為住緊人要解決漏水問題，接近是一個mission impossible，所以隨時要把單位掉空幾個月，才能把漏水問題解決。
為了終極降低裝修成本，增加做這生意的獲利能力，便要跳出搞套房思維，嘗試對產品進行改革，以期令到裝修成本大減。最後，我們終於想到了，就是搞學生宿舍，這種產品與套房最大分別，就是每一套房是一個獨立空間，有內置廁所及煮食空間，而學生宿舍是共用廁所及煑食空間。由於做廁所及煑食容間的費用特別高，所以相對少煑食空間的學生宿舍，其建造成的本就可以大幅減少，因而令投資回報率大幅度增加。
而當我們累積了足夠經驗後，我們更懂得把租入的單位，做最少的改動，例如廁所及廚房都不作大裝修，這樣做，便可以大幅降低裝修成本，如果操作得完美，更可令到回本期，由套房所需要的約四年時間，縮短至一年時間。
由此可見，要成功營運這生意，其中一個核心技術，就是要令裝修成本大滅，而最理想狀態，就是要對裝修這件事有深入認識，包括基本工序，工作內容及複雜程度有認識，當有了認識，你便可以知道那些錢該使，那些不該使，而不會被裝修師傅亂咁比意見，因為從他們的角度，比中肯的意見，效益不高，反而令你花最多的錢，去解決一個簡單問題，效益才高，他們賺的錢才多。起初做這生意時，我就有幾次痛苦的經驗，主要因為自己不懂裝修，聽了裝修師傅的錯誤意見，而令自己使了很多冤枉錢，走了不少冤枉路。
